海外热钱会抄底中国楼市吗 限外令取消影响几何？！楼市的“限外令”终于取消了。这项政策已经持续近20年，与限购、限售、限价、限贷等一起构成了中国楼市调控中最紧缩的一些政策。当前房地产市场低迷，连“限外令”也扛不住了。

早在20年前，中国楼市曾非常火热，尤其是在2005年和2006年。当时各种调控措施都在打压房价、遏制投资需求。2006年国家出台“限外令”，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该政策规定境外机构和个人只能购买一定数量的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在政策出台前，国外个人和机构在国内可以随便买房，无论是住宅还是商业办公。

从2006年开始，境外个人只能买一套自住房，境外机构只能买自用房（主要是办公用途）。这意味着个人不能投资非住宅，机构不能投资住宅。2005年中国进行汇改后，人民币开始升值，加上房价和股价上涨，很多外资涌入中国炒股市和楼市。当时出台“限外令”是合理正当的措施。

但2006年后，中国楼市在某些时段经历了低迷期，如2008年、2009年上半年以及2014年、2015年等。在这过程中，对外资在中国购房的限制逐步放松，尤其是对机构购买商办类物业的限制已经很宽松。过去十年，我们经常听到外资收购商办类物业的消息，但机构不能买住宅这一点没有太大松动。

此次新政力度很大。近期相关管理部门发布的对外开放意见稿中，涉及楼市“限外”的有两条：一是取消“资本项目外汇收入及结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产”的限制。这条新政放开了外资购买住宅，不管是个人还是机构，都可以在中国大陆地区购买商品住宅。二是允许境外个人在满足各地购房政策条件下，在取得购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房相关外汇资金的结汇支付。这条规定简化了购房流程，房子还未备案时就可以先结汇，把钱打进来准备买房。这一政策已在大湾区地区实施，现在推向全国。

此次对“限外令”的放松力度接近全面取消。但由于北京、上海、深圳还保留着限购，外资在这些地区购房仍会受到约束。“限外令”的放松主要是因为全国楼市低迷，且宏观经济不佳，我国进一步加大对外开放力度。

部分网友担心外资是否会进入中国炒房。实际上，外资机构拥有全球视野，信息量和研判能力远超国内企业和机构。目前中国楼市现状是，过去几年住宅价格跌幅很大，办公楼和商业设施跌幅更大。有些外资已经被套住了。例如，今年二月份，全球最大的资产管理公司贝莱德在上海断供了两栋办公楼。这两栋楼是2017年楼市热时被收购的，贷款比例高达65%。到了2024年，贝莱德想以七折价格抛售，却无人接盘。最终在2025年初断供，物业被渣打银行收走。这说明外资在中国经济和楼市环境下已变得谨慎，不敢再进行大宗物业收购。

因此，尽管放松甚至取消“限外令”，外资对中国楼市走势和房价的影响微乎其微。