大盘体量大，住户多，能撑起丰富的配套，能带动商业、教育、医疗配套快速成熟。同时，大量的居住人口和丰富的配套反过来也会对房价起到支撑。

随着城市节奏加快，购房群体年轻化，这种配套丰富的大盘，由于居住舒适，生活便利更受市场青睐。

其次，从地理空间来看，城市之光位于乌龙江北岸，具有天然的临江优势，可瞰江。

▲示意图

江景是城市稀缺不可复制的自然资源，对房价有很强的溢价效应。比如融侨外滩、红鼎天下等江景社区，房价一直都是板块标杆。

因此占据江景资源的住宅，其价值也更坚挺，能抵御市场波动。

再者，从开发模式看，它是TOD，地铁上盖，集住宅、商业、地铁、产业等资源与一体，打造枢纽+社区+产业的新型城市发展布局。

▲示意图

TOD通过轨道交通对城市资源进行整合优化，大量资源聚集可以有效虹吸人口资源，带动片区经济发展，从而影响城市格局。

相较于其他TOD项目，楼市大侦探觉得，城市之光TOD价值更为出众。

1、地铁线路价值高

万科城市之光是地铁4号线停车场上盖项目，社区通过电梯直通半洲站，无缝衔接轨道交通。地铁4号线被称为换乘之王，与地铁1号线、2号线、F1（在建中）滨海快线以及规划中的多条线路交汇，通达性强。

2、业态丰富，城市功能高度“复合化”

项目集合了住宅社区、地铁4号线、商业街区、幼儿园教育、金山智能产业园等多种业态，堪称一个“微型城市”，带来全新人居体验。

3、高端产业大量聚集

项目周边有已纳入福州科创走廊的金山智能产业园，总面积约153万㎡，是一座以高新技术产业为主的园区。据媒体报道，目前已引入包括锐捷网络、字节跳动、宝宝巴士、国家电网亿力集团等在内的26家企业，年产值预计突破280亿元。

产业高端，体量庞大，未来势必也将导入大量年轻的就业人口，而这背后带来的住房和租赁需求显然不容小嘘。

还有，从配套角度来看，它自带商业体，是商圈房。

▲橘园洲万科里-案名发布会现场

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3月30日，商业体量约2万方的橘园洲万科里，以“街区+MALL”的商业形态正式落子城市之光，将打造集“精致生活+品质商务+休闲社交”于一体的区域商业新中心。

按规划，商业街区将打造集餐饮购物、休闲娱乐、亲子生活、特色体验为一体的现代社区商业中心，重点布局家庭休闲购物中心、创新教育培训平台、趣味儿童游乐天地三大主题业态。

项目MALL则规划集商务宴请、休闲娱乐等功能为一体的轻奢商务中心，主打潮流零售、商务宴请、休闲餐饮、文化创意、生活服务等业态。

据最新了解，橘园洲万科里已成功签约肯德基，并有多家意向品牌正在洽谈中。

项目2公里范围内拥有30+大中型社区、10所幼/小/中/大学校、5所医院，辐射高校、社区、住宅、办公区约25万目标客群。未来，随着城市之光住宅交付，以及产业园区升级完成的人口导入，有望突破35万+。

商业聚集人气，地铁+商圈+大量人口+产业，多重价值发酵重塑区域中心，强力支撑房价。

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万科城市之光实景展示

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稀缺物种

面积使用率高，景观视野好

在这种现状下，福州临江新盘小户型就成了“稀缺物种”，毕竟临江而居是人类与生俱来的梦想。

不过，好在城市之光92平户型目前还剩部分房源，数量有限。

主城核心的金山，经过二十多年的开发，目前已基本饱和，不论是临江新盘，还是板块内的新盘，也都是屈指可数。

92平三房两厅两卫

户型方正，三开间朝南，双明卫

首先，户型设计成三房两厅两卫一阳台，既满足了家庭居住需求，又控制住了总价预算。

值得一提的是，两个卫生间都是明卫，这在同等中小户型中非常难得，很考验开发商的产品研发能力。

▲92平户型示意图

其次，采光好，户型方正，三开间朝南。

再者，动静分离，动区布局在东侧，厨房+餐厅+客厅+阳台，打造出一个南北向的公共活动区，视野空间更开阔。

由于中小户型销售进入尾声，万科城市之光接下来将主推大面积改善户型。

116平四房两厅两卫

四叶草+270°观景阳台+6.6米大横厅

第一，室内采光面与景观面更大。基于临江的优势，城市之光的户型量身裁定，优化了采光和景观。

户型进深短，面宽约6.6米，辅以270°L型观景阳台，室内采光充足，观景视野好。

第二，得房率更高。

该款户型最大特点在于“四叶草”型布局，以餐客厅为中心，可以到达各个功能区，没有多余的过道或者交叉区域。

▲116平户型示意图

第三，性价比更高

由于户型空间的创新设计，叠加室内承重墙少，面积相当于0浪费。

这也就意味着，在相同建筑面积下，这款116平户型不仅可以享受到更加宽阔的空间，还意味着性价比更高。

根据目前购房群体年轻化的特征，户型优化动静分离。

厨房—餐厅—客厅—玄关，在户型中轴组合成一道可拼接的动区，静区分置于南北两侧，使两者不相互干扰；玄关的设计，为户内和户外提供了有效的分隔，也让鞋柜、衣架等需要注意清洁的空间与户内生活进行隔离。

最后，户型功能空间可变性强。

北侧的书房、老人房和南侧的小孩房，可以根据主人的需要进行功能变换，可以成为儿童房、保姆房、茶室等等，为有限的空间带来无限的可能。

厨房空间未来可自由发挥，或封闭，或与餐厅融为一体，做成一个开放式的空间，整体空间看起来更宽敞通透，更时尚潮流。

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