大数据预判2024中国房地产市场趋势

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

需求端，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。

供给端，开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。

宏观经济与房地产深度解析：融资需求与政策调整

2024年GDP增长目标宜继续放在5%，中央政府应积极加杠杆稳增长。房地产政策方面建议：短期向开发商提供融资，打破行业恶性循环；中期增强土地供给价格弹性，通过供给扩张平抑房价；再次明确地产行业的国民经济支柱地位，稳定行业预期和信心。

住房保障体系加快补位，“新房改”将带来哪些影响

房地产行业正进入新阶段，新模式加快构建。随着“14号文”印发，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系逐渐清晰，市场+保障、购+租的住房制度逐步完善，以满足不同群体的住房需求。

配售型保障房建设或产生以下影响：一是，作为“三大工程”之一，保障房建设将有助于稳投资；二是，若新建规模较大，与保障房定位相似的刚需楼盘或受到影响；三是，市场将满足多层次需求，未来对市场的限制性政策预计将逐步退出，在商品房回归商品属性导向下，只有好房子、好服务才能赢得市场。

在保障体系中，保租房近两年发展较快。在政策支持下，租赁住房项目商业模式逐渐清晰，市场规模仍有望增长。但同时，租赁市场也面临短期消费降级等潜在挑战。租赁企业应紧抓市场机遇，合理应对挑战，实现高质量发展。

40万+样本透视居民置业需求新图景

近4年居民购房信心呈现波动下滑，从43%下降至23%，累计下降20个百分点，分线城市购房需求均呈现不同程度下滑。一方面是受居民对房价的预期明显转弱，下跌预期提升14个百分点；另一方面是居民收入预期出现下滑，未来收入增加预期下滑3.8个百分点，购房投资倾向相对较弱。

目前购房人群以90后、85后为主，占比均在三成左右；购房人群家庭结构以夫妻、夫妻+子女、与父母同住三种类型为主，购房家庭收入集中在10-30万。居民改善性购房需求呈现持续增加，近4年提升10个百分点，带动二居、三居购房需求近2年分别提升5、7个百分点，居民购房产品结构出现上移，120-144平产品成交占比提升至28%，90平以下占比下降至17%。居民购房时注重规避新房交付风险，更倾向购买新房现房，同时重点关注价格与住房品质，品质住房更关注物业管理、户型设计与建筑品质。

践行责任，做实服务—2023中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

目前，物业管理行业的ESG研究处于起步阶段，中指研究院等三家机构在主流ESG指标体系基础上，筛选建立起物业行业ESG评价指标体系，连续两年发布《中国物业服务上市公司ESG测评研究报告》。

测评结果显示物业行业ESG报告整体披露率进一步提升，样本企业ESG得分及格率较去年提升6.97%，公司治理（G）表现突出，“环境管理”整体分化大。第三方评价方面，各机构对物业企业ESG评价结果的相关性整体较低，物业管理行业一致性评价结果总体呈波动上升趋势。发展趋势方面，国际标准发生重大变化，对披露内容与质量提出更高要求，同时，物业管理行业ESG生态体系在各方共同努力下正逐渐形成；物业服务企业内外并举，积极承担社会责任，大力发展绿色物业，将气候风险管控纳入公司整体风控系统中，加强社区管理，提升服务品质，平衡利益相关者关系等。

新形势下房企发展策略

2023年房企销售总体走势“前高后低”，11月房企销售额同比下降14.7%，降幅扩大。头部企业销售保持韧性，央国企增长明显。千亿、百强房企数量减少。头部企业销售保持韧性。央国企销售表现较为强劲。拿地降幅收窄，央国企仍为拿地主力，融资受到政策持续加力支持。

融资规模总量下行，民企发债占比低水平稳定。销售疲软、投资人信心不足是行业面临的最主要问题，房企比金融机构对融资环境预期更乐观。当前，企业性质、偿债能力及销售能力是金融机构判断房企资信的最重要因素。

房企发展策略应“轻重并举”，开发业务应以销定投、聚焦核心城市，轻资产业务拓展特色领域代建，随着存量竞争时代的到来，商业运营服务也迎来发展机遇，可通过参与保障房建设，发展租赁业务，提升专业能力及品牌影响力。

人工智能与数字人时代的房地产新场景

近年来，随着技术的高速发展，人工智能不仅在语言生成方面表现出色，还展现出强大的创作能力，特别是在语音和视觉等感官领域取得了显著进展。同时，人工智能技术正逐渐趋近于模拟人类的表达方式，例如，模拟人类的“瑕疵感”。目前，人工智能使用门槛大幅降低，大模型和数字员工技术的迅猛发展正在加速企业的数字化转型，数字员工的出现显著提升了人机交互的体验，重新定义了人机协同的新范式。部分企业已引入数字员工，虚拟主播和数字人技术已得到广泛应用。预期未来，人工智能将在社会中占据更大比例，相关技术也为房地产行业带来新的思考方向，有望在项目广告、房产销售、物业服务等环节针对不同客户提供个性化服务，不断提升客户体验，进一步推动行业朝着智能化和数字化的方向发展。

房企良性发展的底线—力保交付

不确定性的时代，磨砺泽信“确定的交付力”。泽信坚守交付底线，打造全生命周期交付体系，涵盖交付前、中、后三大环节，50余项标准管理动作。

交付前，搭建了“1个平台3项活动3大保障体系和集中交付倒计时180天保障的机制”。智慧工地大数据平台，对项目实时全方位管控；工地和实景示范区开放、工程进度播报和直播让客户看到真实工地；泽信工程“123”管理法、评估和匠造体系，对项目定期检查；集中交付倒计时180天保障机制，将交付阶段各项任务精细化统筹。交付时，沉浸式交付体验，给予业主归家的仪式感和幸福感；验房、收房等一体化高效交付流程，让业主省心；一对一验房服务，对业主提出的问题快速整改。交付后，智慧社区APP，让业主足不出户即可享受一键呼叫管家等服务；泽信物业围绕“五心服务”，为业主创造“泽信式”美好生活；“乐享生活节”，丰富社区文化。

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