今年4月底，央企中国铁建房地产集团有限公司以7.7552亿元、溢价率21.94%的价格竞得通州梨园“花语璟云”项目地块，综合楼面价约3.58万元/平方米，刷新了通州土拍楼面价、举牌次数及溢价率三项纪录。这是中铁建地产时隔三年重回北京市场拿地。今年以来，房企纷纷聚焦于北京、上海、杭州、成都等核心城市。

业内人士认为，高于周边在售项目的拿地成本为中铁建地产的定价和去化带来挑战。6月下旬，位于通州梨园板块的中铁建花语璟云户型图流出，包含94平方米的三居以及主力户型110平方米三居和124平方米四叶草户型，定位“刚需+改善”，目标客群面向朝阳通勤及通州本地人群。该项目是中铁建地产近3年来首次在北京市场拿地。当时，该地块吸引了中铁建地产、招商蛇口、中能建、康润4家房企参与竞夺，最终经过215轮交锋，中铁建地产以7.7552亿元摘得该地块，溢价率21.94%，综合楼面价约3.58万元/平方米，创下通州楼市新纪录。

梨园6007地块位于九棵树街道，地处东五环和六环之间，距离地铁八通线梨园站直线距离0.5公里。地块土地面积仅1.27万平方米，地上建筑面积2.16万平方米，容积率1.7，限高45米。张凯介绍称，从地块规模和容积率来看，地块“小而美”且相对方正，既降低了企业拿地资金门槛，也为后期设计规划预留了灵活空间。花语璟云规划了6栋4—16层的住宅楼，总户数202户，另有3栋配套楼、机动停车位247个。

然而，今年通州区域土拍火热，新盘集中入市，给项目后续去化带来压力。与花语璟云相邻的招商云璟揽阅，去年10月23日由招商蛇口以底价9.92亿元摘得，楼面价28584元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。招商云璟揽阅于今年3月初开盘，目前网签202套，去化率55%，网签价格多数为5.85万元/平方米，少数几套达到6万元/平方米。

3公里外，金隅花溪云锦于今年5月下旬开盘，规划8栋7—11层洋房，一梯两户设计，总户数366户，容积率2.2。整个项目为108—153平方米的改善型四居室，层高3—3.16米，其中125平方米和158平方米为主力户型。该项目拿地时间为2024年11月5日，金隅以11.96亿元底价摘得，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。目前，项目网签78套，去化率21%，成交均价54789元/平方米。

值得注意的是，上述三个项目位置相近，合计为城市副中心供应近千套住宅，目标客群均为通州及朝阳通勤人群。无论是定位“刚需+改善”的云璟揽阅，还是定位纯改善的花溪云锦，户型面积段均与花语璟云有部分重叠。但从拿地价格来看，花语璟云比云璟揽阅、花溪云锦每平方米高出7300元、1万元。

与此同时，比花语璟云拿地早20天的朝棠揽阅已率先开放样板间，该项目位于通州区永顺镇，属于通州老城板块，地处东五环至东六环之间，距离地铁22号线永顺站只有200米。尽管招商蛇口在拿地时同样出现高溢价，成交楼面价约3.12万元/平方米，但仍比花语璟云每平方米低4600元。

此外，今年6月4日，中建玖合以74.91亿元拿下通州副中心“巨无霸”地块，该地块距离北京市委、市政府500米左右，双轨交优势明显。作为后续入市项目，副中心地块将在价格定位与产品策略上，或与上述在售及待售项目形成直接竞争。

中铁建地产是央企中国铁建股份有限公司下属地产平台，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。2024年，中铁建地产实现销售金额951.45亿元，在全国房企中排名第13位。截至2024年年底，中铁建地产在国内48个城市和海外投资开发279个项目，总建筑面积约8579万平方米，已开发面积约7329万平方米，京津冀、长三角、珠三角等主要城市群均有布局。

过去几年，中铁建地产一直保持较高的投资强度，但去年公司实现营业总收入466.46亿元，同比减少26.3%；净利润为12.42亿元，同比减少7.7%。营收和净利双双下滑，除了受行业大环境影响外，还与其过去几年多通过合作方式开疆拓土有关，少数股东的利润占比过大逐渐在年报中显现。

去年9月份，中铁建地产换帅，孙洪军接替李兴龙出任党委书记、董事长。上任仅一个月，孙洪军就在京召开“大干100天”的动员部署，提出中铁建地产的销售、回款和存货去化等指标需要大幅提升。在具体投资上，今年1月份，中铁建地产召开2025年工作会，对传统房地产开发主业的要求提出要“稳住规模，做优做精”。

近两年，房企投资布局进一步收敛聚焦，重点围绕高能级、深耕城市拓展项目。2024年全年，中铁建地产在上海、西安、成都、南京、天津等13个城市共计获取房地产项目22个，权益总计容面积为199.8万平方米，权益合计土地价款为147.32亿元，获取土地平均溢价率为5.16%。西南地区和长三角区域是其目前销售核心区域，去年分别贡献销售额350.7亿元和298.5亿元，占比37%和31%。

在北京市场，中铁建地产曾频繁参与土拍及项目开发，但近3年少有露面。今年高溢价拿下梨园6007地块，高调宣布回归。除了北京外，今年以来，中铁建地产加大在其他核心城市的“补仓”力度。今年5月9日，中铁建地产击败保利地产、招商蛇口等，以24.71亿元、溢价率20.42%的价格摘得上海热门的松江地块。今年6月份，中铁建地产先以20.13亿元拿下成都成华区圣灯街道人民塘社区地块，后又以15.11亿元拿下武侯区地块，溢价率达16.9%。

随着销售端分化加剧，房企在投资端出于销售回款和现金流安全考虑进一步聚焦。今年上半年，市场热度多集中于核心城市优质地块，如北京、上海、深圳、杭州、成都等地是房企重要布局区域。在行业深度调整期，中铁建地产能否通过这些“补仓”践行“稳住规模，做优做精”的战略，尚待后续市场检验。