每年汛期雨季是住宅质量的考验期。广州黄埔区合生中央城M区M2楼下原本只是开裂但未塌的护墙，因连日暴雨导致小区花园挡土墙大面积塌陷。该项目是广州黄埔科学城的超级IP楼盘，旧村火村改造项目，改造体量270万㎡，预计投资114亿元。尽管挡土墙与主体结构不相连，但从流传出的画面看，视觉冲击力较强。

漏水、渗水问题虽然不至于影响主体结构，但仍需重视。雨水渗入墙体后会侵蚀材料，导致墙体抹灰层脱落、砖块粉化，甚至引发墙体开裂。楼板长期渗水可能使混凝土中的钢筋生锈膨胀，破坏楼板结构强度，导致楼板承载力下降。外墙或屋面保温层吸水后，保温效果降低，增加空调能耗，潮湿环境还会滋生霉菌，进一步破坏保温材料。

相比之下，建筑室内的问题更能影响居住体验。深圳市宝安区沙井的华发新城华苑近日因漏水、渗水问题出现在新闻版面。由于连日雨天，一期4栋-1单元屋面外墙局部区域出现明显脱落。开发商虽及时回应，但暴露出高温天气可能导致砂浆与混凝土基层差异化膨胀，引发外墙饰面空鼓现象。这不是华发新城华苑第一次因雨天出现问题，今年5月就有业主曝光小区防水问题，暴雨过后电梯漏水严重，步梯及地下车库倒灌，排水不畅。即使雨停多日后，地下通道外墙仍持续渗水，未见注浆堵漏维修。事实上，该小区在交付前就存在墙壁渗水问题，这意味着每逢下雨或进入汛期，华发新城华苑便面临“漏水”季。

华发新城华苑一期于2021年4月29日提前施工许可，2022年12月29日报建，交付不到半年，且为深圳人才房标杆项目。拍地之初融创+华发以底价127.1亿元拿下，楼面价1.4万元/㎡，成本相对较低。然而，逢大雨天便漏水、渗水，说明质量问题亟待解决。华发集团其他项目也陆续被曝出类似问题，如珠海的华发四季半岛和上海的仁恒华发海上云溪。

华发集团各地项目品质问题频现，背后是其面临的困境。作为地级市国企中的“巨无霸”，业绩下滑、利润腰斩、存货缩水、现金流吃紧，资金压力大。据财报，2024年归属上市公司净利润约18.37亿元，直接缩水到约9.51亿元，几乎腰斩。今年一季度净利缩水迹象未减缓，一季度归属上市公司净利润约1.83亿元，同比减少45.88%。相关资产和信用减值准备合计为19.67亿元，意味着资产价值缩水。现金流方面，2024年华发股份净现金流约-129.04亿元，同比下滑71.57%。经营性现金流减少，销售不畅、回款减少等问题显现。筹资活动产生的现金流从约114.39亿元断流到约-54.19亿元，公司通过经营造血困难增加，外部融资难度加大。因此，各地交付项目降标降配现象频现，反映出千亿房企的困境。