古城古镇本来应该是文化与旅游融合的载体，然而一些地方却在“仿造古城古镇”的热潮中迷失方向。有些古城古镇空有“古”的名头，没有“古”的内涵；有的项目长期烂尾，成为拖累地方经济的包袱；有的项目连年亏损，走在濒临破产的边缘。

前不久，《焦点访谈》对耗资约24亿元的湖南张家界大庸古城进行了调查。大庸古城一度是当地的“明星项目”，可试营业四年累计亏损超过10亿元。

为何斥巨资打造的所谓“古城”沦为了空城？盲目跟风的背后，暴露出了地方文旅发展的哪些深层问题？

01

四年累计亏损超10亿元

唯一经营性盈利项目是停车场

每到假期，湖南张家界国家森林公园、天门山国家森林公园、张家界大峡谷景区等地游人如织，异常火爆。然而与各大热门景点的火爆人气形成鲜明对比的是，坐落在市区繁华地带的大庸古城门庭冷落。

尽管园区不收门票，大庸古城依然是门可罗雀。在偶尔入园的人群中，游客占了少数，更多的是周边的居民过来打球、遛狗、带娃。

记者了解到，整个大庸古城项目占地240亩，相当于22个标准足球场大小。建筑面积16.55万平方米，建筑风格融合了明清建筑元素与土家族特色。

值得注意的是，这一项目不仅是张家界市十大重点产业项目和重点工程，还是湖南省重点建设项目和重大产业建设项目。古城定位称要打造具有全国示范意义的文化旅游新标杆。建成后预计每年实现营收近5亿元，每年实现净利润近2亿元。

然而，这一投资规模达24.43亿元的仿古建筑群，自2021年6月试营业以来，持续亏损，直至现在濒临破产。

据记者了解，大庸古城在设计之初一共有198间商铺，目前这些沿街商铺处于关闭状态，门锁紧闭，屋内也是空置的。

根据张旅集团发布的公开年报数据，从2021年到2024年，大庸古城持续亏损，亏损额度超过10亿元，唯一一个经营性盈利项目就是停车场。

调查中记者了解到，大庸古城项目的运作公司为“张家界大庸古城发展有限公司”，其母公司为“张家界旅游集团股份有限公司”，属市管上市企业，实际控制人为张家界市国资委。

截至2024年底，大庸古城公司资产总额13.95亿元，负债总额16.97亿元，净资产额为负3.02亿元。

02

盲目跟风、仓促开建

从立项到开工仅用了3个月

耗资24.43亿元的重点文旅项目，缘何陷入困境，又是怎样沦为“空城”的？

张家界市经济发展投资集团有限公司党委书记兼董事长、张家界旅游集团股份有限公司党委书记兼董事长张坚持提到一个重要原因——跟风，“跟全国古城古镇热的风。看人家古城古镇搞得好，总认为自己造一个出来，我也可能运营得好。”

2016年前后，古城古镇建设如火如荼，全国不少地方开始斥巨资打造仿古项目，有些地方本身没有多少古迹资源，就生搬硬套地“造古城”“造古镇”。

大庸古城项目正是在这样的背景下启动，试图复制成功案例的商业路径。

然而，由于市场供需失衡等原因，近年来，一些古城古镇“复制品”在竞争中遭到淘汰。而大庸古城这样的仿古项目也身陷其中。

记者了解到，大庸古城项目在建设过程中设计方案和施工方案多次调整，很重要的一个原因是前期论证不足，仓促上马。

审批材料显示，大庸古城项目的立项时间为2016年3月，开工建设时间为2016年6月，从立项到开工仅用了3个月。

张坚持表示，因为项目上马很仓促，事前对市场研究不足，对产品如何打造、业态如何布局、功能如何配套、运营怎么开展、品牌如何塑造等研究得不够，所以在建设过程中举棋不定，边建设、边思考、边探索。

因为论证不足，一些项目内容边建边改、停停改改、反复多次，甚至出现“施工等设计”的情况。

原本计划550天的建设工期，实际完成却用了近五年。

记者调查发现，除了前期论证不足，大庸古城项目建成后，还有很多项目内容缩水或没有落地，与前期《设计方案》和《可行性研究报告》存在较大差异。

此外，大庸古城在项目报批、建设、业态布局等过程中，存在手续不完善、工程超概算、项目逾期等问题，相关职能部门和业主单位在审批监管等方面存在不少漏洞。

03

业态单一、产品同质化严重

核心产品在市场竞争中不占优势

调查中记者了解到，大庸古城建成后，业态除了两个沉浸式文化体验项目，其余大都是商业街区和客栈酒店，业态非常单一。而在试营业后，仅凭两个娱乐项目又难以带动整个古城客流量的增长。

目前，大庸古城的198间商铺仅有四五个入驻营业，而营业的商家也没有缴纳租金。

张坚持表示，当时设想的是通过沉浸式演艺项目《遇见大庸》来营造人气、吸引游客，然后带动商铺的出租和销售，然而没有达到预期，“说是古城，但没有自己独特的个性和特质，就变成千人一面、千篇一律了。”

游客看完《遇见大庸》整场演出需要1小时左右，峰值人流量349人，观众承载量低，而类似的产品也同质化严重。

记者走访发现，在湖南张家界，同类型的演艺项目有很多。单场演出，有的可承载观众两三千人。

大庸古城这一核心项目在市场竞争中完全不占优势。

张坚持说：“这个剧院投入非常大，花了几个亿。剧院坐满，一次也就三百多人，怎么能够带动一个二十多亿的项目？这个教训确实很深刻。”

张家界旅游集团股份有限公司党委委员兼副总经理、张家界大庸古城发展有限公司总经理覃鸿飞说：“演一场亏一场，当时就把它停了。飞行影院也处于这个情况，包括动能、维护等，涉及的费用太大了。”

2024年上半年，大庸古城的飞行影院和游船仅有2300人购票，平均每天不足15人。

调查中记者了解到，除了大庸古城，张家界还有“大庸府城”“土司城”等古城景点多处。

在大庸古城西北方向10公里处，还有一个“古庸城”的仿古建筑群，占地120亩，建筑面积13万平方米，投资17亿元，同样属于市级重点文旅项目。

而项目立项、开工建设和大庸古城同时期；建筑风格、业态布局也都雷同。时至今日，这个“古庸城”项目也没有正式营业。

目前，张家界市委、市政府已组建成立“张旅集团债务风险化解工作专班”，推动大庸古城公司与张旅集团协同重整，力图通过“资本公积转增股本”“分类清偿债权”“引进投资人”等多种方式化解债务风险，多措并举盘活大庸古城。

烂尾易，盘活难。“人造古城”陷入窘境，问题在“造”，病根还是在“人”。

大庸古城的困境，也折射出部分地方政府发展文旅产业的急躁和盲目：为了政绩，“拍脑袋”作决定，可是生搬硬“造”引不来人流；闭眼抄袭、复制粘贴，没有市场更丢了口碑。要打破古城古镇建设“建时轰轰烈烈，建后冷冷清清”的怪圈，就要厘清政府和市场的关系。尊重市场规律，多措并举，挖掘本地文化的独特内涵，走差异化路线，才能够真正实现文旅产业的高质量发展。