成都二手住宅市场交易套均总价走势

图据：贝壳研究院成都分院

在贝壳研究院成都分院统计的成都贝壳二手住宅小区涨跌分布图中能够看到，2023年-2024上半年，成都二手房的价格的信心走弱出现在2023年4季度，均价环比上涨和持平小区占比低于 50%，这时候就出现了一批卖家“以价换量”，这一动作的效果是2024年1季度成交量的增加。时间到了今年6月，能够明显看到，二手房的挂牌价也达到稳定值。

图据：贝壳研究院成都分院

2.结构之变：百万以内成交激增，这类户型需求也在增加

关于二手房的结构，贝壳研究院成都分院发布了两个数据走势，分别是成都二手房交易套均总价分布和成都二手住宅成交面积居室分布变化。

第一个数据中，能够看到一个明显的趋势——从2023年开始，成都100万以内总价的二手房成交成增长趋势，今年上半年环比增长了40%，更是达到了2017年以来的新高。

成都二手住宅交易套均总价分布

图据贝壳研究院成都分院

而在第二个数据中，有一个颇让人意外的数据：140㎡以上的四房，是成交中增长最多的一类产品，80㎡以内的二居室成交跌幅则最大。

成都二手住宅成交面积居室分布变化

图据贝壳研究院成都分院

3.供需关系之变：成交周期企稳，新增房源放缓

成交周期长、新增房源多、观望情绪重，是此前对于二手市场影响极大的三个因素，但从现在看来，这些情况都已经得到缓解。从下图可以看到，无论是房源成交周期还是客源成交周期都已经达到持平，而贝壳新增房源走势也已经从2023年上半年的波峰持续下探，供应和库存都达到平稳。

成都贝壳二手库存与新增房源量走势

图据贝壳研究院成都分院

大量二手房涌入市场，急于换房的业主以价换量是影响二手房信心的重要原因。从上半年的走势来看：挂牌量、成交价格、成交周期都已经结束调整，这也释放了一个正面的信号——本轮二手房的回调已经结束，市场正在趋于稳定。

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新房市场：

5+2区域成主力成交区

多个高端项目创纪录

CHENGDUFANGCHANFABU

新房市场表现如何呢？

公开数据是，今年上半年成都新房成交50060套，655.89万方，套均面积在131㎡左右。这一数据在全国依旧领先，并且远超第二名。

来自中指研究院的销售数据显示，华润置地以105亿元销售额位居金额第一，龙湖集团以47.1万㎡的销售面积位居面积第一。成都市2024年1-6月房地产销售业绩TOP30中，7家房企在蓉销售金额达50亿以上，分别为华润置地、中国铁建地产、保利发展、龙湖集团、招商蛇口、成都轨道城市和华发股份。

此外，锦江统建、建发房产、万科、越秀地产、天投开发和成都城投置地在蓉销售金额超30亿。

如果把这份成绩细分，能看到这些新房趋势。

1.天府新区依旧领跑全城，5+2区域是买房重点

205.8亿元、5268套，这是今年上半年天府新区交出的成绩。在中原地产发布的2024年成都楼市半年报中，天府新区实现了5268套销售套数，和205.8亿元的销售产值，二者均位于全成都第一。

2024上半年各区住宅销售套数

图据中原地产

2024上半年各区住宅销售产值

图据中原地产

而中指研究院的数据指出，5+2区域是TOP10房企的重要投资区域，这些区域贡献了占比超70%的业绩，其中天府新区、锦江区、青羊区位列前三。

可见，主城区核心板块已是新房成交的主力区域。

而在房企的投资布局中同样可以看见这一趋势：今年4月23日，金茂以24500元/㎡的成交楼面价拿下金融城东地块，这一价格创下了成都土拍价格的纪录。

这些数据表明：地段是决定新房价值的第一要素，而未来，热门板块的优质土地依然火热。

2.大户型高改项目热销，城市价值惹关注

中原地产半年报还公布了这样一组数据：2024上半年项目备案产值中，麓湖生态城以49.4亿元位居TOP1，西派少城、阅天府、华润锦宸府分别位列2、3、4名。而上述楼盘都有的共同点是：定位高、总价不菲。这些高总价的项目，都实现了开盘叫好又叫座的热销场面。

2024上半年项目备案产值

图据中原地产

以华润锦宸府为例，项目均价4.5万元/㎡，总价千万级的项目实现了两开两罄的成绩；时间到了6月底，位于金融城的JFC更是以最高7.19万元/㎡的清水单价，刺破了成都的价格天花板。

以高价格、高价值产品引领，今年成都的高端市场各位引人注目。值得一提的是，创下清水价格记录的JFC在本月开盘，取得了超30亿元的销售成绩，其中不乏多套买家。

这些数据都指向一个事实——核心资产价值被全国买家看好，足见成都的城市价值的认可度。当这一价值被确定，也就锚定了未来楼市的总体趋势。

3.128㎡成改善主流，新房关注点变得更细

具体到产品，许多人都关注到的一个点是：新房面积变得更大了。

克而瑞公布的2024年半年度成都产品力数据显示，2023年至今，整个大成都新房143㎡户型卖了2.1万套，就这一个面积的成交份额占到了市场总成交量的12%。143㎡户型被视作“卷王”。但事实上，今年上半年，新房成交的套均面积控制在131㎡左右，如果以户型中位数来看，128㎡占据了主导。

为什么买房面积变小了？一个重要的原因是，今年以来，新房的得房率变得更高了：现在的143㎡户型正在直逼此前的160㎡+甚至180㎡+户型，而128㎡的户型，则能够满足前几年143㎡户型的功能性。

我们在许多128㎡的户型中都能看到一些共性：大横厅、主卧套房、LDK厅等设计一应俱全，整个空间感不亚于143㎡的产品。这种面积的压缩，能够有效控制总价，但也能确保“需求不被平替的改善生活”。

近两年来，越来越多项目开始在产品力赛道“卷”起来，公区、园林、户型全维升级后，还有一个被人忽视的点是：新房层高也变得更高。

上璟润府建面约128㎡户型图

今年入市的中交锦江颂公布的项目层高达到了3.3米——这一层高是此前千万级项目才能做到的，而且，目前大多数项目都把层高提到了3.15米。这种层高的打开，对于购房者最直观的感受是，整体的空间感更强了，但对于房企来说意味着更大的成本投入，甚至需要面对少修一层楼问题——这也拉开新房和此前的老规项目的差距。

近两年，成都的新房和二手房关联越来越强，“卖旧买新”的需求背后，是一二手房难以忽视的强关联。而现在，随着二手房企稳，新房市场也有了更多期待：以JFC的开盘作为下半年的开幕，其后还有钰潭、长湖阙高端项目也将交出答案，与此同时，龙湖、金茂、中铁建、滨江等品牌的全新项目也将亮相，宣布进入全新的产品力时代。

下半年的成都楼市，依然值得期待。

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主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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