房地产行业与物管行业紧密相连，一荣俱荣。在房地产业务深度调整的背景下，2024年物管行业也受到影响。根据《卓越指数 • 2025物业服务卓越表现报告》，60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年的135亿元同比下滑18.81%，亏损企业数量增加至13家。

2024年物业行业规模虽保持增长，但在管面积及合约面积增速均有所下降。53家样本上市物企在管建筑总面积约为76.24亿平方米，较2024年中期增长1.6%；共有11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。43家样本上市物企合约总面积约为69.91亿平方米，平均增长率为4.20%；共有15家物企合约面积出现下滑，占比35%。

传统物业行业潜在市场需求增速放缓，新增物业项目减少，住宅物业领域的市场竞争趋向激烈。样本企业住宅项目物管和社区增值服务两项收入占总收入的比重均值达到67.25%，不同企业多元化业态发展差异较大。

在社区康养方面，多数物业企业处于尝试探索阶段，尚未形成盈利模式，少数如世茂服务、绿城服务及建发物业等已取得实质性进展。不少物企通过内生拓展和收并购等方式快速积累项目储备，实现了城市服务收入的快速增长。但由于地方政府财政预算收紧、回款效率下降、企业人工成本上升等因素影响，该业务盈利能力出现下滑。企业被迫优化项目布局，向经济发达区域和优质项目集中资源，主动汰换回款不佳的项目。

2024年上半年，样本上市物企城市服务毛利率均值为14.88%，较2023年度基本持平。碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务、永升服务等业务同比下滑，而华润万象生活、保利物业、万物云等则有所增长。

随着管理规模扩张注重“质量为先”，物业行业整体营收增速进一步放缓。2024年，60家样本上市物企总计营收2838.33亿元，同比增长4.25%。营收同比增长率均值为4.46%，较2023年同期下滑4.24个百分点。营收下滑的物业数量增至21家，占比35%。营收额超过百亿的物企数量为9家，营收额不足30亿元的物企共计42家，占比70%。

基础物业管理服务仍呈现出较强的抗周期性，在收入和毛利中的占比普遍在60%以上，但增长态势趋缓，毛利率水平有所下滑。主要原因在于物业推进高品质服务，进行社区焕新等投入。社区增值服务面临增长压力，盈利能力减弱，样本物企平均毛利率仍在35%左右，不同企业间的分化明显。

2024年，60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年度的135亿元同比下滑18.81%，亏损企业数量持续扩大至13家。头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活净利润增速保持快速增长，其中华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

由于政策强调住宅物业民生属性、各类业态的市场化拓展趋于激烈以及相关增值业务仍在探索阶段，物业行业的盈利能力较难改善。2024年60家样本上市物企毛利率均值为19.63%，较2023年的23.9%同比下降4.27个百分点，净利率均值为3.0%，同比下降2.29个百分点。近年来，物业行业的平均管理费用率均值呈现连续下降的趋势，由2022年的10.53%持续下降至2024年的9.48%。

2024年开始，物企资金回笼难度加大，但行业仍然具备强现金流、抗周期的属性，行业整体现金水平保持相对稳定。2024年末样本物企现金及现金等价物总额为1152.47亿元，较2023年末下滑5.68%。

资本市场上，物业板块IPO热度断崖式降温，2024年仅有泓盈城市服务与经发物业两家区域性国资物企成功上市，主营业务是城市服务。还有包括深业物业、联投城市运营、瑞景城市服务、武汉城市服务及奥联服务等传出上市意图，但进度缓慢。

港股方面，40家样本港股物企期内平均区间跌幅为0.2%，共计16家物企呈现上涨。市盈率均值仅为5.02倍，与年初保持相同水平，同时期内区间日均换手率均值为0.2%，反映了市场对物业股的关注度和交易活跃度较低。

2024年内A股+港股共有38家物企进行分红，总计分红金额120.47亿元；而2023年内共有43家物企分红，总计金额202.74亿元。2024年共有11家物企进行回购，回购金额8.06亿元，较2023年的10.14亿元有所下降。