来源：西安高科2023年报

年报显示，截至2023年12月末，西安高科应收账款前五名中，前四名都为西安高新区下属行政单位或国资主体，合计35.23亿元；其他应收款中，还有高新区管委会欠项目资金26.14亿元。

对此，西安高科在年报中称，应收账款较去年大幅增长，主要由于安商房等项目进度加快。

除此之外，因债务而支付的成本也对西安高科的业绩造成了较大的影响。

合并利润表显示，2023年度西安高科的利息费用就达到了18.69亿元。

现金流量表显示，“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金”一项高达75.46亿元。

资产负债表显示，2023年西安高科总资产达2240.66亿元，其中包含受限资产规模约 193.18 亿元；负债共计2012.31亿元，比上年度增长113.23亿元，资产负债率达到89.81%，远高于行业均值57.51%。

部分非标融资综合成本高达9%，短期债务激增近50%

部分非标融资综合成本高达9%，短期债务激增近50%

财务杠杆持续高企的同时，西安高科借款与偿债现金流量均以每年数十亿元的体量持续增大。

2020-2023年，西安高科借款收到的现金分别为351.13亿元、434.14亿元、531.20亿元和558.60亿元，而偿还债务支付的现金分别为227.95亿元、365.28亿元、407.13亿元和454.79亿元。

迅速扩张的融资规模背后，除了传统的银行借款和债券融资之外，西安高科债务还来自于大量的非标融资。

据年报，截至2023年末，西安高科总债务达1236.34亿元，其中非标融资达285.39亿元，且有102.06亿元将于1年以内到期。

来源：西安高科2023年报

而部分非标融资所需偿付的利率或综合成本并不低。

西安高科3月发行债券“24西高科”时，在募集说明书中披露，截至2023年9月末，西安高科及其子公司非标融资产品达到198只，融资余额达到305.55亿元，融资成本区间为4.75%-9.99%。南都·湾财社记者注意到，其中综合成本高于9%的融资产品就超过50只。

此外，在西安高科债务规模不断扩张的同时，短期债务的比例也在迅速增长。中诚信国际公布的 《西安高科集团2024年度跟踪评级报告》（简称《评级报告》）称，西安高科债务仍以长期为主，但短期债务规模较大。

从债务期限上来看，近年西安高科的长期债务占有息债务的比例均在60%以上，但去年一年内短期债务总额增速明显，由2023年初的51.40亿元增长至年末的75.59亿元，同比增长47.06%。

对此，西安高科年报中称，主要由于短期融资增加。

粤开证券研报中曾表示，随着城投公司外部融资环境持续收紧，长期债务的融资面临诸多不确定性，融资难度较大，因此城投公司转向短期借款以应对流动性危机。截至2023年末，城投公司短期债务占有息债务的均值为28.6%，较上年提高1.1个百分点。

新增土地储备不足8公顷，新开工面积不足两年前的一半

新增土地储备不足8公顷，新开工面积不足两年前的一半

债务规模高企的背后，近年来，西安高科的房地产业务或正面临收缩的态势。

据年报，2023年西安高科375亿元的总营收中，房地产业务占比接近一半，达到173.32亿元，同比略增0.76%，而与此同时毛利率却由上年的22.25%下跌至15.93%。

房地产开发运营方面，《评级报告》中披露，西安高科2021-2023年新开工面积分别为292.01万平方米（公顷）、114.65万平方米和126.64万平方米，在建面积分别为852.62万平方米、629.46万平方米和547.87万平方米；销售金额分别为178.82亿元、146.93亿元和182.57亿元。

换言之，西安高科地产新开工面积和在建面积均远不及2021年的水平，新开工面积不到2021年的一半；但在销售额方面，则较往年有回暖迹象。对此，《评级报告》称，西安高科未来房价走势、销售收入及项目去化情况面临一定不确定性。

从拿地数量和面积来看，据《评级报告》，2021-2023年，西安高科拿地数目分别为15块、8块和1块；新增土地储备分别为120.53万平方米、25.61万平方米、7.95万平方米。

但与此同时，拿地均价却大幅上涨，从2021-2023年分别为1.44万元/平方米、3.20万元/平方米和3.40万元/平方米。

不过，虽然拿地在减少，但西安高科仍有不少“存货”。就资产来看，西安高科有着1280.14亿元的存货，占公司资产超过一半，这其中地产就占了不少份额。

对西安高科来说，大量的土地资源及项目是未来增长的潜力，但也意味着大笔的资金投入。面对财务杠杆高企、行业深度调整等诸多挑战，西安高科将如何破局，仍有待持续观察。

采写：南都·湾财社记者 刘常源