地铁5号线带来了巨大的人流量，将极大的促进区域商圈的发展，同时也意味着会出现大量的枢纽型地铁商业，市场机会明显。

这是地铁对商圈最大的发展红利，也造成了很多商业盼星星盼月亮等待着5号线的开通，希望趁着这股城市发展的东风，让即将死去的商业起死回生。

今天，我们不说区域房价是否“地铁一响，黄金万两”，也不聊项目宣传的地铁盘是否属实，今天我们只聊聊5号线带给那些地铁周边商圈的影响。

高铁商圈

双子塔下的阴影——正大乐城

为了实探更具说服性，我特意选在了上周五下午6点半左右，想着人应该会稍微多些，但实际情况却是：现场人烟稀少，人气惨淡。

大汪进到商场里才发现，人是真的不多，很难想象这是郑州高铁片区的商业综合体。

整个一楼经营的都是服装，不论是阿迪、耐克等时尚运动品牌，应有尽有。可是人流量近乎为零，有些店员坐在前台刷着手机。

一楼被众多服装店铺分割成多个区域，并且空荡荡的大厅，只有一些工作人员在走动。

二楼主打儿童乐园。不过从现场来看，吸引儿童的乐园十分冷清，基本处于歇业状态。整个2楼大厅除了几家饭店略有人气外，其余地方空荡荡的。

在商场大门口的上端，分别有着“宋代美厨娘”和“华士达影城”大波广告。不过即便是用餐高峰期也只有寥寥数人，更不用说商场里面一些其他小吃店了。

总的来说，此刻的正大乐城”冷清，冷清，还是冷清。”

该项目位于高铁东站板块，周边商业和居住氛围成熟，按地段来论的话人气应该并不弱，但为何沦落至此呢？大汪想原因大概如此吧！

1、入驻品牌不强。一线品牌往往可以带动商场的人气，但正大乐城除了“大宋美厨娘”和“华莱士影城”等品牌能上得了高铁片区的台面外，其他品牌的认知度不高，对消费者的吸引力不大。

2、零售业务不发达。零售业务单一也是正大乐城人气惨淡的主要原因。目前该商场的零售板块仅仅靠着运动类服装，不像其他商场那样包含化妆品、日常用品等用户需求量大的业务，独木难支。再加上电商对运动类品牌实体店的冲击，引流了大部分潜在客户。

3、规划不合理、定位模糊。正大乐城负一楼为小吃一条街以及保税店，一楼是服装店铺，二楼亲子乐园，三楼主打餐饮，四楼配套娱乐。看似合理，但是由于商场内电梯的分布，使得主动线不能贯穿全场，顾客多走“回”字内线，动线规划不合理，用户购物体验感较差。

4、没有看到明显的促销信息。面对下滑的销售额，很多商铺都会利用“促销打折”等手段来吸引潜在的客户群体。但在实探期间，没有发现正大乐城的店铺打折信息，客流量稀少让很多商铺店员百无聊赖，只能靠着刷手机来打发时间。

5、娱乐设备陈旧，保养不善。正大乐城二楼主打亲子主题，可大汪却发现，乐园内亲子设备都是较为陈旧的产品，并且保养措施也并不到位，这对充满新鲜感的儿童来说起不到很好的吸引力，意味着正大乐城不能间接有效地吸引家长。

正大乐城一直都处在郑州东站的商圈里，之前高铁和地铁1号线并未给它带来多少客流量，由此说明正大乐城目前所遇到的发展瓶颈并不是因为交通不便造成。

CBD商圈

恰似硬币正反面——宝龙城市广场

一提到CBD商圈，很多人都会想到熙地港（王府井百货）、丹尼斯七天地，至于宝龙城市广场，应该没有多少人会在意。

此次实探，大汪在5点半左右从农业南路的A区进入。一进入商场，便看到堆在入口处的垃圾。看到地上的灰尘，想来已经很长时间没有人打扫过。

顺着走道进入内部发现里面冷冷清清，几乎看不到人，并且两旁的店铺也没有商家入驻，空置率严重。

穿过空空的内部街道到达中厅，大汪才看到开业的商铺。之前从商场入口看到了众多的品牌墙，估计商场里应该吃喝玩乐样样齐全，绝大多数店铺都是一些小吃地摊。

出了商场的中厅，没走几步路就看到一个因经年失修停运的自动扶梯，大汪上前摸了一下扶手带，满手的灰尘，只能无奈的感叹宝龙的物业水平。

当爬到三楼，才发现整个A区的商场真的很萧瑟。

谁能想到这个当年野心勃勃，立志要打造全郑东最繁华商业区域的宝龙，会破败成这个样子。

最初这个北靠农业东路，东临九如路，南托龙湖外环路，周边高档小区坏绕，与CBD中心区隔河相望的商业综合体，占据了北龙湖的天时地利人和。

可让拿着一手王炸——好地段好资源的宝龙，硬生生给玩坏，成了郑州商业广场发展史上的反面教材，令人唏嘘不已。

1、动线、商场规划不合理。宝龙最初商业设计的初心是以销售为目的，动线单纯是为了商铺销售而设计。为了增加商铺的临街性，在主动线内穿插了很多商铺的支线，导致动线混乱，再加上商场导视图不明显，很容易让人走晕。

对于一个没有方向感的人来说，宝龙就像一个迷宫，能把里面的人团团转晕。

2、入驻品牌多为小众。宝龙更像是一个大杂烩，虽说大商千盛广场、苏宁易购等两大品牌的加持，但是内部的店铺多是小众品牌和街摊小吃。当高端品牌与低端商铺混杂，即便再有兴致的人，也会心有忐忑，避而远之吧！

3、物业管理水平差。一个好的物业，能够提升项目的知名度，对于商场更是如此。但根据现场来看，宝龙的物业管理水平真的不敢恭维。

4、商铺空置问题严重。宝龙表面光鲜亮丽的B区，依旧挡不住破败不堪的A区。相较于B区，A区店铺空置率高的惊人。大汪认真统计了一下，整个A区的入驻率还不到10%，并且大多数沿线店铺处于关门歇业的状态。

虽然湿地公园站与宝龙城市中心的距离在900米左右，但是众意西路站一公里辐射圈就存在着熙地港和丹尼斯七天地两个巨无霸式的购物中心，在产品定位、商场特色、物业方面均没有优势的宝龙城市广场，其客流量很可能会被熙地港和丹尼斯七天地给瓜分掉。

西区商圈

夹缝中求生存——西元国际广场

西元国际广场商业部分——CCMall位于建设路与秦岭路交会处（地铁1号线秦岭路站出口处）。集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体。

作为西区的商业广场，其周边有金源第一城、河南纺机厂家属院、六厂前街等众多体量较大的老式小区。居住人群代表客流量，面对如此浓厚的居住氛围，西元国际广场的人气却只能说一般般。

目前西元国际广场主要存在以下问题：

1、锦艺城与中原万达的客群分流。其实，西元国际广场总体来说还是不错的，如果放在东区的话，可能会有一番大的作为。奈何生不逢时，处于锦艺城和中原万达之间，除了周边居民，对其他地方的人群吸引力不大。

如何在锦艺城和中原万达的夹缝中引客，一直以来便是西元最头疼的问题。

2、西郊更热衷于西站的批发市场。西元国际广场在西郊的存在感极低，作为周边居民，购物更乐于光顾对面的西站批发市场。

另外，西元也给大汪带来了一个难题。进入商场后手机信号微弱，甚至一段时间出现了断网的问题。如果是因为西元国际广场内部信号屏蔽的缘故，那这个现象可能会成为其发展的硬伤吧！

就目前而言，锦艺城距离已开通的地铁5号线五一公园站800米左右，中原万达距离市中心医院站1000米左右，虽然西元国际广场靠近二号线的秦岭路站，但是相比于锦艺城的繁华和中原万达的知名，更多的人在购物方面可能会忽视西元国际广场。

当然，除了这些商业广场外，郑东升龙广场、莱迪时尚购物中心、福都购物广场等，都面临着同样的问题。

锦上添花or雪中送炭

地铁的开通在改善交通格局的同时，也会带来站点周边商业的蓬勃发展。因为地铁带来的人流量是巨大而稳定的，这会极大促进地铁周边商圈的快速形成和跳跃式发展。人流量，是地铁对商圈推动的最好利器，也是对商圈发展最大的考验。

但凡事总有例外。

上述提到的商场在交通和区域方面相比其他商场更具有后天优势。但之所以造成人气惨淡、发展受阻、商场衰退的原因，完全归咎于它们自身，比如定位模糊、业态单一、规划不合理、品牌效应差。

此次地铁5号线的开通也只不过是在它们本已优势的交通方面锦上添花，带来的并不是商业发展上的雪中送炭。

对于那些地段好、规划好、商业氛围浓郁的商圈，5号线会增加人流的聚集能力，为它们的发展锦上添花。而那些具备交通优势但能力不足的商圈，如果后期没有行之有效的商业整改措施，即便有着5号线的加持，远景堪忧。

写在最后

目前郑州的商务高地渐成，商业结构也已逐步完善，但是与之对应的配套商业尚不完整，个别商业中心的业态也主要以餐饮、娱乐为主，难以释放商业体的购物属性。

从上述已经开业的几个商业项目来看，还未达到区域商业发展的预期状态，任重而道远。

此时的5号线表示，没有对应的消费人群和商业特色，即便人流量大也是真心带不动！

在文末，大汪也要提醒大家，因为5号线刚刚运营，地铁内的异味过于明显，如果是老人和孩子的话，最好不要急于贪图5号线的小便宜而损伤了身体。

对于地铁5号线的开通，你又怎么看呢？

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