5月二手房市场热度稳步回调 刚需成交主导。2025年5月，二手房市场热度稳步回调。CRIC监测数据显示，30个重点城市二手房成交环比下降10%，同比微增4%，整体增长动能放缓。

杭州西湖区云谷板块的一位中介反馈，自3月以后，大部分客户对楼市仍抱有观望情绪，尤其是许多有买房计划的刚需群体并不着急。这种情绪在成交层面表现为低总价房源成交占比进一步提升。5月，杭州总价200万元以下的二手房成交占比接近42%，环比上月增长1.1个百分点。北京、上海和深圳也出现了类似的情况，低总价二手房成交占比持续提升。

整体来看，二手房市场呈现出刚需和高端改善需求“两头翘”的格局，而刚改和中改需求则相对疲软。5月典型城市的二手房成交总价呈现出两个显著特征：一是总价300-600万的二手房成交占比显著回调，如上海，总价300-400万元、400-500万元、500-600万元三个总价段成交占比全线下降，刚改和中改需求明显减少；二是低总价房源成交集中度继续上升，如深圳，总价300万以内房源成交套数占比为34.5%，环比上升1.2个百分点，同比上升6.0个百分点。

除了深圳，上海和杭州的低总价段极致刚需客群也面临消费降级，总价300万元以内的二手房成交环比均有所上涨。刚需客群依然是二手房市场的购买主力，北京、上海、深圳和杭州低总价段成交套数占比均在50-60%之间。

从成交面积段来看，北京和上海主力成交面积段为80平方米以内房源，但5月份该面积段二手房成交占比同环比齐跌，市场份额持续下降。与此相反，90-120平方米的成交占比持增，这表明刚需客群也在转向性价比更高的三房户型。深圳则不同，二手房成交主力面积段在70平方米以下和80-90平方米，且占比持增，因为深圳二手房市场房龄普遍较新，小面积低总价户型迎合了刚需客群的短期置业需求。

北京、上海、深圳和杭州四城的刚需成交基本都占据成交主力，且集中度还有进一步上升趋势，低价策略对于刚需小区跑量作用更为显著。事实上，5月北京、深圳和杭州二手可比房价下跌项目占比均有所扩大，上海略有缩小但仍保持在56%高位。刚需小区仍在加速“以价换量”。

与刚需小区不同的是，高端小区更多受限于新增挂牌量不足的影响，加之2025年5月高得房率的四代宅和新规产品集中入市，对高净值客群有一定的分流作用。

短期内，京沪深杭二手房市场还将呈现稳中有降态势。中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品的入市量；而刚需盘目前仍然以价格为导向。随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，这也意味着区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长。

5月二手房市场热度稳步回调 刚需成交主导！