青岛融创茂

青岛融创茂位于黄岛，可以说是西海岸商业综合体的代表。在笔者看来，其核心优势以及品牌两点无疑为“商业街”的运营理念。

以网红打卡为流量源泉，融创茂打造了一系列主题乐园、聚合式的沉浸式美食餐饮街角，不断迭代更新的主题街区“光影市集”等，不但承担了传统商场的购物功能，也包含了流量时代人们对新鲜打卡场所以及综合性文化体验的热衷。

2023年，青岛融创茂新招调+重装品牌共计40余家，为融创茂注入了新鲜血液；总计完成12档大型营销主题活动，执行活动落地180余场，其中PR活动66场，SP活动54场，外部资源联动20余场。

此外，在结合当下热点方面，青岛融创茂在2023年共完成了12档大型营销主题活动，执行活动落地180余场，其中PR活动66场，SP活动54场，外部资源联动20余场。通过多维度多触点触达目标客户群体，累计总曝光达5000w+。完成了12档大型营销主题活动，执行活动落地180余场，其中PR活动66场，SP活动54场，外部资源联动20余场。通过多维度多触点触达目标客户群体，累计总曝光达5000w+。

融创茂可以说是青岛市西海岸品牌组合最全、业态最丰富、体量最大的一站式游乐体验购物中心，也不为过。

青岛万象城

坐落在青岛最繁华地带，香港中路商圈的万象城一直以来是是地铁二号线客流量最多的地点之一。据悉，青岛万象城估值82.02亿元，考虑到其约30万平米的项目规模，还是很少见的。

青岛万象城包含了高化集群+已然够到重奢门槛的零售品牌组合、由商管团队自主经营的冰场，以及通过建筑设计结构带来的分隔形成的多个主题街区等；为其吸引商户入驻，保证了大量活性的租金收入。

说到商户入驻，山东省在2023年共有199家品牌首店入驻。青岛的商业项目贡献了最多的山东首店，占比62%。其中，青岛万象城以24家强势霸榜；62.5% 是山东首店，其余则为青岛首店。

首店作为消费趋势的风向标，对城市的经济发展，商圈业态升级，消费品质提升都有着积极意义。

青岛万象城主要通过商铺出租产生租金收入、物业管理费收入及固定推广费收入。此外，亦存在多种经营收入、停车场收入、冰场收入等其他经营收入。2020-2022年及2023年1-6月营业收入分别为3.82亿元、5.26亿元、5.08亿元、3.31亿元。

从历史固定租金水平来看，2020-2022年及2023年1-9月，底层资产青岛万象城主力店平均固定租金水平分别为47、58、60、63元/平方米/月，近三年增速分别为23.40%、3.45%、5.00%；专门店平均固定租金水平分别为208、237、267、316元/平方米/月，近三年增速分别为13.94%、12.66%、18.35%。整体来看，青岛万象城2016 -2022年平均固定租金价格年化增幅为18.32%。

截至2023年9月30日，青岛万象城已签约租户的固定租金增长率上，项目专门店年固定租金增长率约为8%，主力店约为5%。

实收收入前十大租户中，大部分租约（面积达到1.08万平方米）是在2027年及以后到期。这部分品牌相对租赁期较长，其租金收入贡献将通过业绩增长来提升。

再加上方便的地铁公交等线路，也是激化了市区消费群体的积极性，加上其不同于海信广场那样的高级消费定位，其内设的品牌零售＋主题场景的有机结合也是吸引广大年轻消费者络绎不绝。

青岛海信广场

青岛海信广场定位是高级百货店，于2008年在青岛开业。面向高消费群体的商业综合体，其本身汇聚的LV、Hermès、Prada、Cartier、Gucci等世界著名品牌并不足以支撑其在青岛最核心地带生根发芽的根基。

在首店入驻方面，青岛海信广场以零售类商户为主，逐渐开拓青岛商圈的竞争疆土。2023年，青岛海信广场以16家首店排名第二，其中近87.5%的首店品牌为山东首店。如：Dior、alexanderwang、Van Cleef & Arpels、Fendi 、Diptyque、Moose Knuckles等重奢品牌。

在营业额方面，2020年，海信广场完成了46.8亿营业额，2021年的营业额，在12月上旬突破60亿，2022年狂揽销售额65.5亿元。2023年的“黑五”闭店日，青岛海信广场从下午3点截至晚上11点，全馆销售额超过2.5亿元，创历史新高。

回望青岛海信广场在品牌之间的错位营销以及打造世界品牌栖息地的经营理念；我们自然要承认，青岛海信广场在未来也将保持业态优势蓬勃发展。

青岛金茂览秀城

地铁8号线开通、胶东机场成功启用，青岛高新区的交通飞速发展可以说是乘上了顺风。而高新区将交通优势为商业赋能的典型例子，便是青岛览秀城了。

青岛金茂览秀城是北方首座览秀城，于2022年开业。青岛金茂览秀城曾召开品牌招商私享会，可以说是深度解析了青岛这座城市的商业底蕴以及消费格局。不局限于青岛其他商业品牌的成功案例带来的项目经验，青岛览秀城则是把战略重心放在了“后续商业市场客群的辐射和发展”上。

在2023年的周年庆上，青岛金茂览秀城客流突破11万人次，同时销售额突破1750万元，刷新全年业绩指标。据了解，青岛金茂览秀城全年携手场内近300家品牌，开展了20余次大力度促销活动，打造了20余家百万店铺，其商场销售额超8亿元。

作为国家级高新区，在区域优势和经济优势的双重辅助下，青岛览秀城着重面向的25岁到45之间的消费群体也将逐渐成为高净值人群，为商场的蓬勃发展带来动力。

至2022年，以览秀城为圆心、半径5km范围内，建成住宅户数约11万户，常住人口已达22.5万人。常规的社区商业已无法满足区域人口的多元消费需求，而大数据调研成果显示，在览秀城开业前，区域消费者约82%出现外溢消费。

百盛青岛金狮广场

作为崂山商圈的实力代表，金狮广场近年来的发展也是不错。与海信广场一样，同是定位高端购物场，且兼顾了轻奢购物品牌与艺术情调生活的综合体验。

也就是说，金狮广场在节日氛围、文化格调、社交平台搭建等方面在青岛商业业态中独树一帜。如新春灯谜荟、闺蜜摩登趴、MEMORY OF FASHION等各种艺术装置和体验场景......

这种差异化品牌组合、标新立异的空间业态规划思路，很好地与崂山商圈的竞争对手拉开印象分，同时也为自身的发展开拓新赛道。金狮广场瞄准现代消费群体对于消费环境的审美要求，以及搭建能与顾客产生情感共鸣的体验场景，引领着青岛商业圈对于消费趋势敏锐洞察的潮流。

在今年出炉的《2023年度高质量商业项目TOP30》榜单中，百盛青岛金狮广场作为青岛唯一的一家商场登上榜单。

前述的几处商业综合体，无疑都是青岛新兴商业的实力代表。而伴随城市发展前期，承载岛城人民诸多记忆的老牌商场；虽说也能在如今步入人民的眼帘，但其发展实力也已经远不如以前。

说到青岛老牌的商业综合体，相信大部分老青岛人脑海中首先出现的就是银座了。

不过值得注意的是，银座股份(600858.SH)披露的2023年年度报告中，公司2023年度实现营收55.39亿元，同比增长2.97%；归母净利润2.17亿元，同比扭亏为盈；扣非净利润6763万元，同比扭亏为盈。

老牌商业体也是在与新兴商业品牌的竞争中，逐步利用资本运营的经验与成熟模式，弥补着营销链和新兴流量资源的不足。银座作为青岛老牌商场的代表，也是展现出了积极的姿态。

不过随着新兴商场兴起，诸如银座这样的传统商场逐渐落幕，也是业态发展的必然趋势；但主打社区新兴商业圈的青岛金茂湾购物中心，却是在众多新兴商场中逐渐丧失“话语权”。

放眼青岛全市的商场，没有任何一家如青岛金茂湾购物中心一样，拥有近乎顶级的旅游流量资源以及天然消费环境——后海。同时，青岛金茂湾毗邻青岛轮渡港、胶州湾海底隧道，是青岛地区距海最近的商业综合体项目。

而濒临后海的金茂湾，其主打的社区圈在这7年的时间里似乎并没有得到有效开发。社区资源闲置，商场运营老态，而金茂在“青岛西部城区振兴”的战略部署上也是慢慢淡出了人们的视野。

金茂湾在引入商家品牌上想必也曾做过努力，但徒有商家入驻，而没有将商户有机结合，用社区属性激化商场运营，为更多品牌入住带来长久吸引......这些问题金茂湾方面还是没有以成熟的姿态和展现出来。

据悉在2022年度，中国金茂实现收入829.91亿元。中国金茂城市运营及物业开发业务收入约为747.083亿元，占收入总额的90%，较上年降低10%，主要由于交付结算的销售物业较去年减少。

商务租赁与零售商业运营业务实现租金收入14.68亿元，占收入总额的2%，较上年降低6%，主要系疫情影响租金收入降低所致。

中国金茂在青岛运营的零售商业包括青岛金茂湾购物中心和青岛金茂览秀城。而金茂览秀城于2022年开业，其势头也正如前文所说一片大好。

在2023年，中国金茂的销售金额达到了1412亿元，相较于去年，可以说是增幅显著。那么抛开金茂在其他城市如南京金茂览秀城、长沙金茂览秀城等，青岛金茂湾是否仍然是其运营的重点目标呢？

通篇看来，虽有个别商场展现颓势，但青岛商圈似乎总体呈现着不错的发展局势。每家承载城市流量的商场，都有自己那得出手的品牌定位以及营销策略。而对于今后青岛商圈是否为消费者带来不一样的品牌刺激，笔者也将保持关注。