文 | 边 际
3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局一纸紧急通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。
这份紧急通知称，为维护房地产市场健康稳定发展，对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。
（赣县区住房和城乡建设局发布的通知。 图片来源：每日经济新闻）
赣县是江西赣州下的一个小县城。地方虽小，房价却不便宜，年前均价在7000到8000元左右。春节期间，很多楼盘推出新春优惠价，打折后价格降至6000多元，一直延续到现在。这便是这次整顿的缘起。
据媒体报道，整顿主要分三方面：
1、所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必须上报住建局和物价局审批；
2、自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案；
3、所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。
这一通知迅速引发轩然大波：这是不让房地产降价的节奏了？
我们从如上已经公开的这三个方面来拆解。第一点，也是这次通知的由头——特价房销售并未提前报备。
所谓房价备案制度，是指开发商在首次开盘定价时，必须按规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证。备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。
也就是说，价格备案制度本身存在的目的，是为了约束开发商突破其最高售价，是为了限制价格的快速不合理上涨，而如今却被“灵活”地运用在限制价格的下跌上。
2016年的中央经济工作会议曾明确指出，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题……加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
2018年末的中央经济工作会议进一步强调，要构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。
因城施策是近年来楼市调控的指导方针。但需要指出的是，尽管根据不同的城市情况，实施不同的调控策略是因城施策的应有之义，但是，即使是楼市涨价凶猛之时，全国层面出台的限购、限售等楼市调控政策，主要是在价格形成的供需两端上做文章，而不是突破底线，直接干预或制定市场价格。
而从江西赣县这一通知的后两方面来看，无论是房企的成交单价低于同比价格就将被暂缓备案，还是要求开放商制定降价预案，毫无疑问，借助审批之力的调控大手，显然违背了因城施策的“初心”。
（图片来源：视觉中国）
其实，特价房更多是开发商的一种变向的促销手段，特价房的户型等多半有一定程度的缺陷。特价销售特定的商品，这本是一种正常的商业行为。
然而，在我国市场环境下，特价房承载了商品之外的含义，常被视为楼市价格松动的一大信号，因而容易引发地方“多米诺骨牌”式的担忧。因为担心老业主不满降价、集体闹事而影响社会稳定，或担心降价会导致土地价格下跌影响财政收入等，很多地方常常视特价房为大敌，希望将开发商降价的冲动扼杀在萌芽之中。
其实，这种杯弓蛇影式的忧虑大可不必。中国房地产开发商资金杠杆压力大，在今天几乎不算什么新闻了。而把特价房进行甩盘，更多还是企业自发的市场化去库存降成本的行为，是企业回流资金的本能需要。如果在这一过程中监管的手不合时宜的进入，只会进一步扭曲市场的定价机制，进而伤害企业和消费者的利益。
类似这样的情形，不仅在江西赣州出现，近期江苏邳州降价房企被约谈，浙江一楼盘“买房抽奔驰”被监管部门叫停并罚款20万。伴随着房地产市场的不断分化，各地的楼市冷热不均，特别是在三四线城市，房地产库存和价格畸形并存。地方政府对楼市波动可能存在的焦虑可以理解，但还是要更好地把握调控的度，尽量尊重市场的自发调整。
（图片来源：界面）
在健康的市场环境下，房价也必然会随着供求等因素的变化而存在波动，如果刻舟求剑地非要保持某个价格不变，那就必然会催生其他乱象。总之，如果一个地方的楼市存在问题，简单粗暴的管控价格也实现不了市场稳定。相反，正视问题，创造条件让市场来解决问题，才是真正的因城施策。
