2025年下半年，香港两大地产豪门遭遇重大变动。杨受成家族旗下的英皇国际发布年报，披露166亿港元银行借贷已逾期，核数师德勤罕见地对财报“不发表意见”，导致股价大幅下跌。几乎同时，郑裕彤家族第三代接班人郑志刚宣布辞去新世界发展的职务，彻底退出核心管理层。

就在郑志刚辞职当天，新世界发展宣布获得882亿港元再融资，将债务到期日延至2028年。这家老牌港企暂时安全，但危机可能才刚刚开始。

郑志刚的离开看似突然，实则早有预兆。去年9月，他已辞去执行副主席兼行政总裁的职务，仅保留非执行董事虚职。他的个人公众号最后一条更新停留在今年5月2日，深圳太子湾K11 ECOAST的开业视频。该项目在“五一”期间因动线混乱、品牌问题和设施仓促等问题引发争议。戴德梁行研究院副院长张晓端认为，正常筹备完成后再开业可以持续去化，项目本身区位和自然条件都很好，未来值得期待。然而，截至6月中旬，深圳K11 ECOAST仍有部分商铺空置，整体项目仍处于筹开状态。

作为郑氏家族第三代接班人，郑志刚继承了香港地产豪门的基因，并在商业领域更具创新精神。2008年，年仅27岁的他创立了K11品牌，将艺术、人文与商业地产相融合，一度成为新世界最耀眼的业务板块。例如，香港尖沙咀的K11 MUSEA在开业第一年就实现盈利，收入比整改前翻了三倍，还获得了超过50项国际大奖。至2023财年，该项目已成为新世界在香港投资物业板块收入的主要贡献者。

在郑志刚的带领下，新世界开启了高速扩张之路。2018年，新世界联手新创建集团以300亿港元竞得香港启德体育园项目，同年启动200亿港元的航天城11 SKIES综合体；2021年，又以118亿港元投得长沙湾区的三个商业项目。与此同时，郑志刚也大力推动内地战略，特别是在大湾区的投资总额已达约2000亿元。

然而，快速扩张的背后，新世界的债务规模也在攀升。截至2024年底，其借贷总额超过1510亿港元，尤其是短债超过320亿港元，净负债率达到57.5%。同期，新世界持有的现金只有218亿港元，资金缺口超过百亿，流动性压力显著。此外，新世界发展的经营业绩也首次出现亏损。2024财年，股东应占亏损约196.83亿港元，到2025财年中期，公司再次亏损超66亿港元。

面对经营与财务双重压力，新世界采取多种自救措施。一方面通过出售资产回血，如2024年以40.2亿港元向华懋出售荃湾愉景新城商场及停车场全部权益；另一方面加速推进再融资。6月30日，新世界发展宣布与银行债权人签订新的再融资协议，涉及总额达882亿港元的现有境外无抵押债务。这笔融资覆盖了近3年即将到期的银行贷款，帮助其暂时缓解危机，但需以核心资产作为抵押，实际上是以时间换空间的无奈之举。

当新世界勉强稳住阵脚时，杨受成的商业帝国正面临更猛烈的风暴。6月30日，德勤会计师事务所对英皇国际年报出具“不发表意见”声明，揭露其166亿港元银行借贷已逾期或违反贷款条款，市场信心瞬间崩溃。当日，英皇国际股价盘中大跌近16%至0.2港元，创下自5月初以来的新低。截至7月4日，英皇国际股价连续5日下跌，收盘报0.196港元，总市值约10.81亿港元。

英皇国际是杨受成家族商业帝国中的地产平台，主要业务包括香港及海外物业投资与开发。据整理，自2023年以来，英皇国际已连续三年录得大额亏损，累计金额近90亿港元。至2025财年，公司全年总收入为13.76亿港元，年度股东应占亏损47.43亿港元，同比扩大131.7%。对于2025财年的大额亏损，英皇国际表示主要是来自投资物业的公允价值亏损。同时，面对经营压力，英皇国际指出香港商业租赁及写字楼需求持续放缓，导致商业楼宇空置率高企，预计未来公司的零售及写字楼租赁业务仍将面临挑战。

面对英皇国际的危局，杨受成这两年自掏腰包，帮助其“回血”。2024年，先后购入中环公寓大厦、铜锣湾、尖沙咀、屯门等15项非核心物业，跑马地的双套大宅，累计输血近19亿港元。今年2月，英皇国际又与英皇钟表珠宝签订买卖协议，以约7980万港元出售帝豪投资有限公司的全部股权以及目标公司欠付卖方的待售贷款，主要资产为广东道大楼部分单位及广告位。英皇国际透露，在未来一年内，计划通过出售旗下物业及投资物业的租金，加强流动资金及经营现金流，并通过多种渠道管控行政及经营成本。

新世界发展与英皇国际当前的困境，反映了香港地产行业转型阵痛中的缩影。这两家老牌港企均创立于上世纪40年代，在低息环境、土地垄断与金融杠杆下构建了商业帝国。然而，近两年美联储加息周期与经济转型的双重夹击使其陷入困局。在土地增值红利消失后，运营能力成为竞争核心，香港地产商们正经历从“地主”转向“服务商”的角色转型。尽管住宅市场在政府多项利好政策刺激下呈现弱复苏态势，但这场脱困、转型之路依然漫长。