（1）地役权的期限不得超过设立地役权时需役地上的其他用益物权的期限。因为地役权是为不动产的使用人服务的。理论上不动产的使用人包括不动产的所有权人，但是我国由于实行土地国家所有或集体所有，真正使用不动产的是不动产的用益物权人。因此，根据前述规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

（2）地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不能与需役地分离而让与。具体而言：首先，地役权人不得自己保留需役地的所有权或者使用权，而单独将地役权让与他人；其次，地役权人也不得自己保留地役权，而仅把需役地的所有权或者使用权让与他人；最后，地役权人也不得把需役地的所有权或者使用权与地役权分别让与不同的人。

2.不可分性

《民法典》第三百八十二条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

《民法典》第三百八十三条　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地与供役地的全部，不得分割为各个部分或仅为一个部分而存在。根据《民法典》第三百八十二、三百八十三条的规定，地役权的不可分性体现在两个方面：

（1）在需役地分割时，分割后的土地所有人或用益物权人同时享有地役权，而不是按照分割的比例享有地役权。根据前述规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

（2）供役地被分割的，地役权人仍然对分割后的各个土地享有完整的地役权，而不是按照分割后供役地的比例享有。根据前述规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。例如，甲地在乙地上设有排水地役权，而后乙地分为丙、丁两块地，甲地仍得对丙、丁两块地行使地役权。

（三）与相邻关系的关系

《民法典》第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《民法典》第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

《民法典》第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

相邻关系是指依据法律规定，两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。从性质上来说，相邻关系并不是独立的物权，而是对两个不动产权利之间相互关系的法定权利安排，仍然属于所有权或者使用权的范畴。地役权与相邻关系都以不动产相邻为产生前提，而且相邻关系在本质上是一方所有人或使用人财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人财产权利的限制。因此，地役权与相邻关系存在一定的联系，但二者存在明显的形式上的区别：

（1）法律关系的范畴不同。相邻关系只是处理不动产所有权或使用权时派生出来的法律关系，并不是一种独立的物权形态；而地役权是一种独立的用益物权。

（2）产生的依据不同。相邻关系的产生是法律直接规定的；而地役权是由当事人约定产生的。

（3）是否有偿不同。相邻关系由于是法律直接规定的，因此是无偿的；而地役权是为了提高自己对不动产的使用效益而约定对他人不动产进行的利用，因此通常都是有偿的。

（4）是否需要登记不同。相邻关系是对不动产所有权人或者使用权人在使用不动产时的法定限制，且这种限制适用于任何不动产的受让人，因此无需登记；而地役权是为了提高不动产的使用效益，超越了法律的基本规定，如果不登记，第三人无从知晓地役权的存在和状况，因此，如果不登记不得对抗善意第三人。

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二、地役权的基本概念

《民法典》第三百七十三条第一款 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

《民法典》第三百七十四条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

《民法典》第三百八十五条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

地役权通常是当事人通过合同方式约定产生的，但同时地役权本身是物权， 因此地役权的设立本身只要有地役权合同就行，但其行使还必须进行相应的公示， 否则其对外效力将受到影响。

（一）地役权合同

根据《民法典》第三百七十三条的规定，地役权合同的订立必须采用书面形式。

（二）地役权的生效

根据《民法典》第三百七十四条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。这意味着地役权合同的生效有着双重法律效果，既产生设立地役权合同的债权，同时也产生了设立地役权的物权。

地役权毕竟属于物权，如果它没有公示，第三人就也无从知晓它的权利变动，因此，物权立法规定，地役权没有登记的，不得对抗善意第三人。这说明地役权虽然从地役权合同生效时起就发生效力，但这种效力仅及于需役地人和供役地人，其效力类似于债权。只有办理了登记后，地役权才能对抗第三人而具有绝对性，此时才具有名正言顺的物权效力。

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三、地役权的内容

《民法典》第三百七十五条　供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

《民法典》第三百七十六条　地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

1.供役地人的基本义务：容忍与不作为义务，即依约允许地役权人利用其土地，不得妨碍其行使权利。

2.地役权人的基本权利：占有、使用与收益权，即依照约定的目的和方法利用供役地。

3.地役权人的基本义务：支付价金以及最小损害义务，即尽可能减少对供役地权利人物权的限制。

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四、地役权的消灭

《民法典》第三百八十四条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权，例如不动产物的灭失、约定的地役权期限届满、约定消灭地役权的事由出现、设定地役权目的的事实不能等。除此之外，地役权还可以因为自己独特的原因消灭。由于我国物权立法没有承认物权的无因性，因此地役权合同的解除也会导致地役权的消灭。根据《民法典》第三百八十四条的规定，在下列两种情形下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭：（1）地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（2）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

作者：

黄舒雨

曹珊律师团队成员

黄舒雨律师助理毕业于河海大学法学院，法学学士；南京大学法学院，法学硕士；为阿里巴巴某园区某期项目总承包工程合同履约争议法律服务、贝壳集团收购长租公寓专项法律服务；黄舒雨律师自2021年起加入曹珊律师团队，专注从事基础设施、房地产、 PPP、建设工程等领域的诉讼、非诉工作，工作内容涵盖施工总承包、房地产项目开发、基础设施项目投融资、项目法律尽职调查等方面的法律事务。

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