2、不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述。

3、不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道。

4、 商业用途的项目，单套套内面积低于300㎡，层高不能超过4.5m，大于300㎡的，层高不能超过6米。

5、办公用途的项目，最小分割单元不得低于300㎡，层高不得超过4.2米。

总结一句话就是：从各个环节，彻底摧毁商办类公寓的居住功能（包括租住），小面积的loft产品，彻底丧失生存空间。往后也只能办公，不能住人。

2

多个城市出台公寓禁令

限制商改住逐渐成为趋势

事实上，海南已经不是第一个发布“禁公寓令”的省份或城市。

2017年，北京出台史上最严的“公寓禁令”——

新房项目，只能卖给公司，不能转让给个人；

二手公寓卖给个人，购房人需要名下无房且五年连续社保；商业银行暂停对个人购买商办项目的贷款；

任何人，任何机构都不得宣扬公寓的居住功能；

严格规定最小分割单元……

2018年，杭州和南京陆续跟进“公寓禁令”——

不得建设酒店式公寓，不得改造酒店式公寓，限制最小分割单位，限售。

2019年，厦门跟进出台“公寓禁令”——

商办不得改公寓，不得出现住宅功能，套内面积不得低于300平米。

截止目前为止，一半以上的重点城市已经出台限制商改住的公寓禁令。

这说明，商改住的时代，正在消亡。公寓的时代，逐渐在向我们告别。

图源诸葛找房

3

公寓就是一块烫手山芋

这些年买公寓的人都悔得不行

整治商改住对炒房客来说是有极大的震慑作用，商改住不能卖给个人，只能卖给企事业单位。

小编认为，对商办物业应该分开两面来看：

1、公寓也不是一无是处。起码在各地房价高企的时候，对缓解刚需居住需求，确实起到很大作用，没有购房资格的人，就可以买公寓。

2、但随着这些年开发商入市的商改住项目越来越大，整个市场已经明显供过于求了，大力推进卖公寓，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。

数据来源：Wind，平安证券研究所

这么高的空置率，不想办法去库存咋办？于是不少开发商搞花样，暗箱操作改居住属性，将商办物业推向居住市场。

3、多数买了公寓的购房者，如今都非常后悔。且不说，公寓只有40年的产权，到期产权需要续费，而且水电气都是商用，费用更高。最重要的是一点是，公寓的流动性很差。

流动性正在成为公寓产品的最致命打击。

进一步来推导，为什么流动性会欠缺，是因为高额的交易税负！一套房子的增值，被交易税拿掉了40%。而在流动性的背后，还有政策的不确定性。

“禁公寓令”、“禁商改住”，已经从京沪的一线城市，开始下沉到厦门、杭州、南京、珠海、海南等二三线城市。

总 结

总的来说，“禁公寓令”和“禁止商改住”，已经从一线城市向二三线城市蔓延，政策的目的都为了摧毁公寓所有的居住功能，是商办的，就要卖给/租给公司，不能卖给/租给个人。

并且公寓难流通，高税费，低涨幅，今后置换的成本高，入手公寓需谨慎！

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