提振消费的关键在于短期稳定房地产市场以稳住总需求，长期则需从土地财政转型，从根本上提升消费率。

准确来说，短期提振消费的关键在于稳定房地产市场。自2021年起，房地产市场持续下行，社会消费品零售总额的年均增速也从2012-2021年的10%降至2022-2024年的约4%。房地产与消费的同步下行并非偶然。房产占中国家庭财富的60-70%，房价下跌导致家庭财富缩水，同时拖累企业投资和政府支出，影响就业市场，这些因素都导致家庭减少消费、增加储蓄。

稳定房地产市场的关键在于扭转预期。预期偏弱导致需求不足，房价下跌进一步削弱预期。央行2024年四季度的储户问卷调查显示，只有约15%的受访储户愿意增加购房支出，处于历史低位。在这种情况下，常规政策如降息、降低首付比例等效果有限。应通过政策创造需求，扭转预期。例如，政府可通过收购土地及存量房、实施棚户区改造等措施为房地产行业注入资金。同时，需要恢复市场对民企开发商的信心，政府可以为房屋交付提供担保、有序推进债务重组，以降低开发商的信用风险，稳定行业运行。

当然，稳地产并不是促消费的唯一手段。政府也可以通过扩大财政支出来提高总需求，比如全民“发钱”，或者大幅增加社会福利支出。但现实中，稳定房地产或许是最可能落地的政策选项。具体政策出台可能需要等到出口出现明显下行。历史上，从2008年全球金融危机至2020年，外需长期偏弱，房地产作为内需之锚作用凸显。直到2021年出口增长30%，外需激增为调控地产创造了政策窗口。待外需再度趋势性下行，房地产的作用将再次显现。

长期而言，提振消费的关键在于去地产。中国的家庭消费率约为38%，远低于OECD国家的59%。背后的原因包括家庭收入占GDP比重偏低、购房支出偏高以及储蓄率较高。这些都是表面症状，根源在于土地财政。公共部门收入中有很大一部分来自土地出让金，这部分收入最终由购房者支付，挤占了相应的消费。此外，住房用地供应受限，使房价相对于收入偏高。扣除购房后，中国家庭仍需为养老、医疗和教育储蓄更多资金。

去地产化的改革方向是告别土地财政，转向财产税和更完善的所得税体系。这将提升家庭收入占比，降低购房支出比重，并激励地方政府增加社会福利投入，从而减少家庭储蓄、增加消费。土地财政下房价过高，有房者资产升值，而首次购房的年轻人负担沉重。若将土地收入视为隐形税收，消费倾向更高的年轻群体面临更高税率。因此，财政从土地转向税收不仅符合公平原则，还将使消费倾向更高的群体有更多资金用于消费。

在这一过程中，需避免两大误区。首先是长期问题短期化：因为“去地产化”是长期目标，便忽视短期稳地产的必要性。近年来的经验显示，虽然家庭购房支出下降，但房价下跌带来的财富损失加上总需求走弱导致就业市场偏弱，人们增加短期储蓄，消费反而变得更弱。其次是整体问题碎片化：只看到表面的症状而非根源，虽能治标但不能治本。只有通过新一轮财政改革告别土地财政，才能推动中国经济从投资驱动转向消费驱动。