二手房成交价普遍跌回8年前 购房时机成关键。经历过2019年买房亏损50多万后，我深刻感受到买房时机的重要性。除了需要专业知识外，如果能在正确的时机入场，大概率会赚得盆满钵满；反之则可能赔得底朝天。比如在2019年或2020年购房的人，大多遭遇了损失。

网上搜索买房亏损的相关信息，各种消息让人揪心。历史的尘埃落在个人身上，就是一座大山。2025年3月最后一天，广州天河公园板块的赵伟签下卖房合同时，手抖得连笔都握不稳。三年前他咬牙低首付买下一套70平方米的电梯两房，总价接近600万，如今以380万割肉卖出，算上税费和利息，净亏300万，相当于把老家县城两套全款房砸进了珠江里。

这种情况并非个例。贝壳平台数据显示，珠江新城保利心语的二手房成交价已经跌回2017年的8万+/㎡，深圳罗湖的雍翠华府也出现了比2018年每平便宜上万的成交案例。这波降价潮的影响比想象中更严重。去年7月克而瑞就预警过，北京、广州、深圳多个重点区域的二手房价已经回到2018年水平。今年3月深圳新房均价为56938元/㎡，与2017年的54445元/㎡相差不大。

上海静安地块楼面价拍到16万/㎡创纪录，但同板块的金丽广场二手房成交价却比2019年还低8%，开发商和房东玩的就是“面粉贵过面包”的黑色幽默。中介李扬表示，现在越秀区黄花岗的老破小成交价普遍回到2017年，前业主挂450万的房子最后只能以300万出头的价格成交，砍价幅度堪比直播带货。

奇怪的是，成交量反而在增加。深圳一季度新房加二手成交2.6万套，同比暴增67.7%；北京3月二手网签1.9万套，环比涨62%。这种“以价换量”的行情就像菜市场大清仓——便宜货总有人抢，但摊主个个亏得肝颤。开发商们信心满满，北京海淀树村地块楼面价拍到10万+，上海静安寺地块16万/㎡的地王，这些疯狂举牌的开发商与赵伟这样的含泪抛售者仿佛生活在平行时空。

杭州的情况更加夸张，钱江世纪城地块楼面价达到5万/㎡，比周边二手房贵两成，这操作跟前几年温州炒房团有得一拼，只不过现在韭菜变成了开发商自己。银行的朋友透露，现在房贷放款速度极快，但排队提前还贷的人络绎不绝。建行某个网点提前还贷额比新增房贷多三成，这场景活像2020年抢口罩，只不过这次大家抢着给银行送违约金。

央行报告提到“居民杠杆率结构性优化”，实际上意味着老百姓在扎紧裤腰带——月供两万的打工人，谁还敢加杠杆？不过市场总有逆流而上的狠角色。北京西城三里河的次新房成交价比去年8月涨了10%，楼龄新、户型好的房源甚至能涨20%。这种分化行情就像火锅店的鸳鸯锅，清汤这边白菜价大甩卖，红汤那边还在沸腾冒泡。

黄奇帆曾说，中国楼市没有次贷危机基因，但库存压力巨大，7.2亿平方米的商品房库存够开发商集体休假两年。现在买房要像海鲜市场挑螃蟹——死扛价的都是绑着粗绳子的“纸螃蟹”，敢裸奔甩卖的才是硬货。粉丝问我该不该抄底时，我建议他看小区门口中介橱窗，如果急售房源超过三分之一就再等等，满屏“稀缺学区房”倒是可以考虑。

记住，政策底从来不是市场底。这一轮调整教会所有人一句话：房子终归是拿来住的，不是炒的，哪怕是在一线城市，该认栽时就得认栽，总比断供强。