在香港超级富豪郑裕彤去世近9年后，他为家族子孙们打造的财富帝国正面临一场风暴。作为周大福郑氏家族核心资产之一的新世界发展（00017.HK），近期宣布四只永续债券延期付息，揭示了这个千亿帝国的流动性困境。

6月30日，新世界发展披露已完成882亿港元贷款的再融资，新融资中银行贷款最早到期日为2028年6月30日。这暂时缓解了债务危机，为公司赢得了宝贵的喘息之机。

郑裕彤从“周大福”金店起家，把握住时代机遇，将家族财富版图拓展至地产、百货、黄金珠宝和金融投资等领域，跻身香港“四大家族”之一。福布斯2025中国香港富豪榜上，周大福郑氏家族以195亿美元身家位居第三。

郑裕彤在世时设计了精巧的家族信托计划，确保家族可以牢牢把控核心资产。如今，家族产业正处于第二代向第三代交接班的关键时刻，但已培养18年的“准接班人”却突然出局。

在周期转换及经营策略失误之际，各界也在密切观望，周大福郑氏家族能否“富过三代”。

总计34亿美元的四只永续债，年度付息规模约12亿元，竟让拥有4000亿资产规模的新世界选择延期支付。市场对新世界发展负债水平的担忧持续多时，其股票和债券接连下跌。尽管公司多次发布澄清公告，但仍难以平息市场猜疑。

截至2024年末，新世界的综合债务规模攀升至1246亿港元，负债率达到57.5%。而中国香港四大家族中其他三家的地产公司负债率均不超过30%。总债务规模飙升导致新世界发展在财务费用支出上逐年攀升。叠加加息影响，到2024财年其财务费用已达到58.95亿港元。

更为危险的是，截至2024年末，新世界账面上现金及存款为218.58亿港元，可动用的银行贷款在一年半内从近400亿缩水至123亿港元。公司一年内、第二年到期的债务分别为322亿港元、330亿港元。

债务飙升的主要原因在于新世界在过去几年上马多个百亿级的大型建设项目。郑裕彤之孙、郑家纯长子、原新世界行政总裁郑志刚创立的博物馆与零售地产结合的品牌K11，在前期成功后加速建设，从2017年的武汉、沈阳、上海等零星城市激增至2024年的34座。2020年后大举“抄底”囤地，资本开支巨大。然而，市场反弹并未如期到来，物业销售及出租均受到大幅影响，土地价值缩水严重，现金流吃紧。

在刚过去的2024财年，新世界出现20年来首次巨亏：归属于股东的利润亏损118.07亿港元，因此暂停派息。郑志刚强调，主要原因是出售新创建导致的83亿港元非现金亏损，以及92亿港元的物业非现金减值和拨备。其核心经营利润仍有69亿港元，同比只下跌18%。

自2019财年将出售非核心资产提上日程以来，郑家在2020年后加快资产处置进程。五年来，新世界已完成561亿港元的非核心资产出售，用于偿还贷款、回购债券、改善现金流。2025财年更是计划出售非核心资产260亿港元。

在财报致辞中，郑裕彤之子、新世界董事会主席郑家纯表示：“回笼现金、减轻负债是集团当前的重中之重。”

高达882亿港元的贷款完成再融资，主要原因在于金融机构更惧怕其风险暴露带来的连锁反应，给其时间换取市场复苏和资产出售的空间。但在庞大的债务面前，郑家仍需拿出壮士断腕般的气魄。

在新世界宣布完成贷款再融资的同时，现年45岁的郑志刚卸任新世界非执行董事等所有职务，理由是“投放更多时间于公共服务及其他个人事务”。尽管早在去年9月份其卸任新世界行政总裁及周大福执行董事之际，郑志刚已被视为远离了家族产业核心。

郑志刚是郑裕彤最宠爱的孙子，在27岁时就被安排进新世界及周大福的核心管理层历练，按照家族继承人的标准培养。外界普遍将新世界负债高企归咎于郑志刚策略激进、决策失误，其离开也似有引咎辞职之意。但郑志刚通过发言人表示，他在担任新世界CEO时就已接手巨额债务负担，新世界面临的困境源于宏观经济和政策因素，而非个人管理不当。

相较于经商，郑志刚对文化、艺术更有兴趣。郑家纯是如今周大福郑氏家族的绝对话事人，但今年已78岁，外界关注周大福郑氏家族权力如何交接到第三代手中。

周大福郑氏家族产业众多，第三代均拥有海外名校教育背景，普遍在投行、基金公司历练过后，开始进入家族产业熟悉业务。在郑志刚出局后，郑志刚的妹妹郑志雯被认为是最有希望的家族接班人。她早在2012年就开始担任新世界执行董事，掌管集团酒店业务，并成功改造亏损重重的酒店业务，赢得家族肯定。她还在周大福珠宝集团中担任联席副主席。

此外，郑家纯次子郑志明目前任周大福创建的行政总裁，小儿子郑志亮也开始加入家族产业，负责监督业务发展及策略性投资，于2024年末出任周大福企业有限公司的联席CEO。郑家纯的弟弟郑家成之子郑志恒在周大福集团历练多年，目前担任周大福董事会联席副主席。

郑家纯在访问中被问及接班人计划时表示，由于家族生意范畴广阔，涉及不同行业，需要很多人才负责管理。若没有适合的家族成员，可以向外招聘。在出现债务风波后，新世界发展的行政总裁职务目前由经验丰富的职业经理人担任。

离开家族产业的郑志刚开辟了另一番事业，基于家族财富，他联合成立C资本踏足创投圈。其参投的明星项目包括小红书、希音（Shein）、商汤科技、小鹏汽车、智元机器人等。

此次新世界地产债务风波给周大福郑氏家族敲响了警钟。但说其“富不过三代”言之过早。周大福郑氏家族另一核心资产周大福珠宝经营尚算稳健。作为家族起家业务，周大福珠宝已成立95周年。周大福创始人周至元是郑裕彤的岳父，凭借出色的经营能力，郑裕彤取代周氏子女接班周大福，成就了“女婿接班”的佳话。

基于周大福金店攒下的利润，郑裕彤日后进军房地产，投资电讯、巴士等行业，成就了周大福郑氏家族的千亿财富帝国。周大福2025年报显示，其营业额达896.56亿港元，较前一年的历史最好业绩下降17.5%，经营利润上升9.8%至147.46亿港元。

尽管面临老铺黄金等后起之秀的挑战，但从营收规模和利润来看，周大福仍然十倍于竞争对手。随着毛利率提升及店铺形象升级，其市值重新回到1300亿港元之上。周大福近五年累计派息达318.5亿港元，作为控股股东的周大福郑氏家族自然获益最丰。

在周大福珠宝之外，周大福创建集团（原新创建集团）也是一艘低调航行的巨轮。其资产规模超1600亿，主要业务包括道路、保险、物流、建筑和设施管理。2019年，周大福创建斥资215亿港元从九鼎集团手中接盘富通保险，后将其更名为周大福人寿。

这些资产契合香港富豪们最爱的“收租型”资产：毛利不高，但现金流及分红稳定，能够跨越周期。2024财年，周大福创建营收规模达264亿港元，归母净利润20.84亿港元。

周大福郑氏家族旗下的上市公司还有经营服饰业务的佐丹奴国际、新世界百货等。周大福企业有限公司是家族财富的隐秘核心所在，子公司财报将其称为郑裕彤家族私人投资控股旗舰公司。周大福企业相当于周大福郑氏家族办公室，业务遍及全球27个国家和地区。

在新世界一系列出售非核心资产的动作中，多笔交易是“左手倒右手”，家族办公室自掏腰包为上市公司流动性输血。这种操作既为新世界提供了流动性支持，又为家族保住了优质战略性资产，避免“贱卖”。

作为家族产业的核心控股股东，周大福郑氏家族多年经营实业的利润通过分红回流到周大福企业，形成家族财富的蓄水池。郑裕彤为儿孙计深远，早在执掌周大福的次年，他就成立了周大福企业。整个周大福郑氏家族产业由两个在英属维尔京群岛注册成立的海外信托控制。

得益于郑裕彤的安排，即便经历风暴，周大福郑氏家族子孙仍可以将巨额财富传承下去。