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81平3房

81平3房户型方正、客厅正出阳台，大多数业主在初期就把客厅的阳台往卧室一起拓开了。这个户型放卖、成交都不错，低楼层成交价在633万左右，目前有3套左右在卖，报价在638-678万之间（楼层、朝向对价格均有影响）。

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87平3房2卫

87平和81平的格局差不多，差别就是主卧多带了一个卫生间，一直以来放卖、成交的都比较少，这种2卫的户数本来就比较少，业主自住居多。这个户型3月份一套东向中楼层680万成交，目前有3套左右在卖，都是这两个月才放出来的，报价在730-765万左右，从我们了解到的情况来看，765万这套业主不怎么诚心卖，价格也不便宜。

3房还有好几种80多平的，1卫、2卫都有，就是房子有个别地方不方正，影响不大，就看个人介不介意，价格也都差不多。

100平以上的大户型也有，预算要去到1000万了，有这个预算的购房者一般都会选择更热门的居住区域。

中粮锦云的主要卖点就是楼龄新、带花园、物业好，是流塘一带比较值得上车的刚需、改善盘，未来是流塘站地铁口物业，初次买房的刚需很适合，改善如果是从更远或差点的片区换到这是可取的，但是说从碧海、宝中换到这里就不建议了，已经站对坑了，要么往更好的坑挪，要么扼守根据地，这种目前来看配套一般、地铁空白的区域比较适合刚需和生活习惯了的周边居住群体购买。

流塘阳光：未来12号线次新带赠送小区

属于流塘地铁口物业的还有2015年次新小区流塘阳光，总共3栋，只有1栋是住宅，有A-G座共7个单元，均价6.9万左右，2、3栋为公寓和商务大厦，车位充足，带流塘小学、西乡中学学位。这盘最明显的卖点就是地铁口、楼龄新、带点赠送，户型中规中矩，有些户型客厅是没有阳台的，不少赠送的是窄阳台，采光通风一般，所以这个小区热度也没有中粮锦云高，这一点其实从均价上就可以看出来。

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60多平2房

60多平的2房，户型方正，客厅出窄阳台，其中阳台为赠送，很多人买来都不甘心只能做个2房，普遍会把客厅方位的窄阳台改成房间/书房，不过这样一来，房子的通风、采光都会受到影响。3月底一套南向中楼层505万左右成交，目前没有放盘。

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72平2+1房

72平2房成交最活跃，户型方正，客厅出阳台（阳台为赠送面积），可以改成小房间做2+1房，同样采光、通风都会受到影响。这个户型4月份一套西南向高楼层562万左右成交，主要房子是精装修、家私之类一起打包转卖，价格也包含在总价里，一般这个朝向、楼层的市场成交价在550-555万左右。目前5套左右在卖，报价在530-630万之间，其中630万这套是东向低楼层，业主可能就是来探市的。

80平以上的3、4房户型还不错，4月下旬成交了一套东北向高楼层740万，这里就不展开介绍了。

流塘阳光除了赠送外，户型亮点不多，但是小区楼龄新、带花园、生活配套较好，再加上还是地铁口物业，很多人买不起对面的中粮锦云，就买了流塘阳光，且500万出头就可以买到2+1房，这对不少预算有限的买家来说是个折中的选择。

凤凰雅居：低总价买高赠送2、3房

2009年电梯高层小区，只有一栋分2座，2座户型对称分布，和臣田新苑、荣恒新苑等小产权房林立在一起，户型以1房、2房为主，90%的户型拥有6米挑高空中错层庭院赠送，N+1户型设计，空间灵活多变，户型方正实用，面积在43-97平之间，偶数层客厅出阳台，奇数层卧室出阳台，均价6.7万左右。

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46-53平1+1房

1房面积在46-53平左右，有ABCFK5种户型，其中F户型为西南向，其他是北向，除B户型外，其他户型都带挑高入户，这个面积的1+1房都是入户改来的，西南向成交价会比北向的高15-20万左右，偶数层比奇数层高10万左右，3月底一套卧室出阳台的西南向低楼层365万成交，目前7套左右在卖，报价385-418万，价格有点虚高。

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71-75平2+1房

2房面积在71-75平左右，有EGHJ4种户型，其中EGH为南向、东南、西南向，J户型为东北、西北向，都带挑高入户花园，可改3房，偶数层比奇数层高10万左右。近几个月成交都非常不错，成交价在448-490万之间，目前6套在卖，报价在515-575万之间（朝向、楼层、户型格局都会影响报价），其中报价575万那套是客厅出阳台东南向低楼层，价格有点虚高。

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100-103平3房

100-103平3房2卫是D户型，都是朝南，户型整体还不错。该户型原本就不多，所以放卖和成交都比较少，目前仅有2套在卖，都是近两个月才挂出来的，报价650-685万左右，因为未查询到最近成交，所以无法判断这个价格高低，去年双十一之前成交价在480万左右，经过双十一豪宅线取消以及今年3、4月份这两波行情，目前的报价应该没有虚高太多。

从地段、片区、周边配套来说，凤凰雅居不占优势，目前的卖点是户型整体还不错，有赠送，近未来12号线臣田站，如果不在乎周边是农民房、小产权、工业厂房包围，独栋、配套一般，上车是可以选择的。从去年下半年到现在凤凰雅居的价格也跟随大势上升了很多，特别是在宝中、碧海一带价格不断拔尖下，其作为西乡刚需小区，同时未来有地铁优势，吸引了不少刚需群体前来置业。

只是我们更推荐购房者能买得起优质地段还是先选优质地段，毕竟支撑起房价的首先就是地段，也会影响未来置换品质。

港隆城：户型实用率非常高

2005年小区，又名鸿隆107/鸿隆广场，香港开发商建造，居住密度较高，一共3栋，每栋有2个单元，带空中花园，楼下就是港隆城购物中心，旁边是107国道，生活出行便利的同时也有噪音影响。

小区内全是48平左右的小户型，不同朝向都有，有1、2房，客厅出窄阳台，均赠送阁楼，可改成2-3房，实用率非常高，港隆城的2房（一般是改的）客厅、主卧比较大，还带阳台，住家舒适度高，就是地段差了点，但依旧不影响其成交，均价7.4万左右。

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1+1房

1+1房虽然阁楼空间较小，但是客厅、主卧宽绰，所有空间都有采光，进门带明窗，通透性也不错，要不是地段差了点，港隆城这种户型对于刚需来说，必是首选。因为挨着107国道，朝向不错的可能会比较吵，安静、视野可以的朝向可能又差点。近期成交非常活跃，成交价在348-362万左右，目前25套在卖，报价在360-418万左右，其中418万这套是东南向中楼层，同等条件其他在卖报价没有超过400万的，这套放盘3个月了还没有成交，价格虚高明显，可能业主根本不着急卖，就是挂出来试水的。

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2+1房

48平左右的2+1房户型方正，赠送多，实用面积达70-90平左右，户型优势明显，卧室出阳台，主卧可改成两个房间，实用率很高。4月份一套东南向低楼层449万左右成交，目前6套左右在卖，报价在435-490万之间，其中这套490万的是东南向中楼层，据说业主花了30万用来装修，所以报价比较高，不过购房者很少会为装修买单，首先还是冲着总价去。

港隆城主要的卖点是户型实用率高，450万左右就可以买到2+1房，非常适合预算有限的刚需群体，缺点是居住密度较高，挨着107国道会有噪音困扰，如果是对小区品质有一定要求的购房人群还是建议增加一点预算选择大一点、带花园的社区。

结语

以上就是西乡一带在楼龄和成交热度上都比较受购房者欢迎的住家过渡刚需小区，通过参看我们去年对这些小区的价格分析（参考：1、宝安400万内买2房，优质小区全在这！2、12号线宝安刚需盘挖掘！），半年多时间这些小区在自身优势、市场大趋势以及潜在交通利好上，房价都出现了不同程度的上升，足以证明从宝中、碧海溢出的刚需群体开始对这些小区越来越热衷，毕竟户型没有明显硬伤，总价也低。

这些小区具体怎么选因人而异，看大家需求和预算。中粮锦云无疑是西乡片区最优质的小区，楼龄新、大花园社区、住家氛围浓厚，再加上地铁口物业这个加分项，热度一直居高不下，也是我们比较推荐的小区；如果预算再低一点、对户型要求不是特别高的，同等配套下流塘阳光也是个不错的选择，热度仅次于中粮锦云；不在乎周边环境的话，凤凰雅居赠送多、近地铁、总价低，不失为一个选择；港隆城户型实用率高、客厅宽敞，住家舒适度还可以。

虽然说西乡片区整体面貌、规划、配套都比较一般，但是12号线的引入将给该片区人群出行带来极大的便利，自2018年开建后，沿线小区已经开始补涨了，特别是跟随去年豪宅税取消那一波，这些小区关注度和价格都得到了明显提升。买不起宝中、碧海，可以把目光转向西乡一带的热门刚需小区，特别是12号线沿线站点的，不管是过渡还是考虑潜在交通利好因素，这一带都是购房者退而求其次的一个不错选择。

附：

南山热门刚需小区大全：

1）南山中心热门刚需小区推荐

2）南油一带热门刚需小区推荐

3）前海一带热门刚需小区推荐

宝安热门刚需小区大全：

1）宝中热门刚需小区推荐