近日，上海市闵行区的区属国企宣布以公开收购方式筹集存量商品房用作保障性租赁住房，标志着上海在收购库存商品房方面开始发力。截至目前，深圳、广州和上海三座一线城市已先后宣布收购存量商品房。

去年全年，保障性住房再贷款政策支持了全国近万套存量商品房被收购用作保障性住房。今年，中央专项债、保障性住房再贷款等政策工具加速落地。不久前，浙江和四川率先发行收购存量商品房的专项债，意味着地方收购存量商品房进程取得了新突破，房地产市场供求关系有望进一步修复。

6月9日，上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布《关于以公开收购方式筹集保障性租赁住房（阶段性房源）的公告》，面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性租赁住房（阶段性房源）使用，意向单位于6月10日开始正式报名。该公司为上海闵房（集团）有限公司旗下的全资子公司，控股股东为上海市闵行区国资委。

此次闵行区以公开收购方式筹集保障性租赁住房，收购标的须是合法合规的新建住宅商品房项目，并具备现房交付条件；项目的地理位置须在闵行区的南部地区；可收购的房源需集中分布，单项目提供房源总建筑面积不少于7500平方米，房源产权清晰、无权属纠纷、未被法院查封、扣押、冻结；最终收购价格以房源评估价值为准。

根据公告要求，意向单位的报名时间为6月10日至16日，需要提交营业执照、房地产权证、测绘报告原件及复印件，以及项目概况、房源明细表等资料。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，闵行区收购商品房项目用作保障性租赁住房并非上海近年来首例，但确实是今年以来上海“收购存量商品房第一枪”，具有标杆性意义。今年是深入落实房地产“严控增量、优化存量、提高质量”的关键年，各地在收购闲置土地和库存商品房方面持续发力，尤其在二三线城市中表现明显。此次上海闵行的政策发布，意味着上海在收购库存商品房方面开始发力，模式与其他城市相似。

2024年10月，在国新办举行的新闻发布会上，财政部曾表示，支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作。

自2024年起，全国多地开始试点存量商品房“收储”工作，并在金融和财政政策上加大对“市场+保障”住房供应体系的支持力度。据克而瑞统计，目前全国已有超60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。

从政策落地和资金到位情况来看，各项进展也在加快。2024年以来，中央及监管部门对收购存量商品房的资金支持政策持续落地，当前各地收购存量商品房的资金来源主要包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等。

今年年初，国开行对外公布称，2024年全年，国开行用好保障性住房再贷款政策，支持了多个省份收购近万套存量商品房用作保障性住房。去年10月，财政部发声支持专项债券收购存量商品房，今年5月，浙江、四川率先发行收购存量商品房的专项债，意味着地方收购存量商品房进程取得了新突破，引起了市场关注。

从金额来看，浙江、四川两地用于收购存量商品房的专项债券分别为17.5亿元、1.7亿元，合计发行金额19.2亿元。据中指研究院统计，此次专项债券发行涉及浙江省9个商品房项目和四川省的2个商品房项目，合计11个收购项目，其中7个项目为地方国企所有，2个为混合所有制企业项目，2个为民企项目，地方国企的项目是被收购的主力项目，其收购金额达16.5亿元，占比超85%。

从收购价格来看，收购定价多通过备案价折扣的方式进行，如浙江省嘉兴市南湖区多项目收购价格约为备案价格的90%左右；杭州祥生银湖新语项目收购房源为企业自持商品房及车位，温州三个项目收购房源均为企业配建的政策性住房，因此收购价格折扣较大。

中指研究院认为，从已发行的用于收购存量商品房的专项债券来看，发行利率在1.3%-2.13%之间，专项债券的期限分别为10年、20年、30年，是利率水平较低且期限较长的一种方式。专项债券一定程度上有利于疏通当前各地收购存量商品房中的部分卡点问题，也有利于加快各地去库存工作，直接改善楼市供求关系，促进房地产市场修复。

严跃进认为，通过地方收购存量商品房，将促进部分房源快速消化，有助于缓解房企库存压力和改善现金流，促进房地产市场的供求关系平衡。