图为房产交易与不动产登记大厅的税务工作人员向前来办理个人换购住房退税的纳税人讲解相关政策。上官秋晨 摄
为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局和住房城乡建设部三部门联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2023年第28号，以下简称28号公告）。该公告明确，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。那退税有什么条件?能够退多少税金?在哪里办理?需要什么材料?
问：换购住房享个人所得税退税有什么条件?
答：根据28号公告，2024年1月1日-2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。换言之，纳税人适用该退税政策需要同时满足“同一人、一年内、同一城”条件。其中，“同一人”指的是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。“一年内”指的是先卖后买且出售、新购住房间隔时间必须在一年以内。“同一城”指的是出售和重新购买的住房，应在同一城市范围内（直辖市、副省级市、地级市（地区、州、盟））。
问：卖房和买房的时间如何界定？
答：出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
问：卖房和买房的金额以什么为准？
答：现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
问：如何计算退税金额？
答：纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
例如：2024年1月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2024年9月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）
问：如果换购的住房是和别人共同持有，退税金额怎么算？
答：对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
例：甲和乙在南京市共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2024年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税1万元。
2024年2月，甲在南京市以150万元的价格重新购买一套住房。甲申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200万元×50%=100万元），新购住房金额为150万元（大于现住房转让金额），其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=1万元。
2024年3月，乙和丙在本市以240万元的价格共同购买了一套住房，乙占房屋产权的40%。乙申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200万元×50%=100万元），新购住房金额为96万元（240万元×40%=96万元，小于现住房转让金额），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=96÷100×1=0.96万元。
上述金额均为不含增值税价格。
问：享受居民换购住房个人所得税退税政策的，在哪里申请退税？
答：纳税人应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。现在税务部门大都实行不动产登记税费一窗办理制度。一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请。
问：申请居民换购住房个人所得税退税时需要提供哪些材料？
答：除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：
（一）纳税人身份证件；
（二）现住房的房屋销售合同；
（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；
（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
税务机关依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息，为纳税人提供申请表项目预填服务，并留存不动产权证书复印件和新购新房的房屋交易合同复印件，纳税人核对确认申请表后提交退税申请。
问：如果在退税后又解除房屋交易合同，需要把退还的税款再缴回去吗？
答：纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内，向主管税务机关主动缴回已退税款。纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金；纳税人未按规定缴回已退税款或不符合规定条件却提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
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“昨天才办的业务，第二天就收到短信提醒退税款到账了，效率很不错，我很满意。”在收到居民换购住房个税退税的大“红包”后，市民刘先生喜上眉梢，不禁感叹。“多亏了税务局的优惠政策宣传辅导，我才知道买了新房后，原来卖旧房子时缴纳的个人所得税是可以申请退税的。”
据了解，刘先生去年8月份出售自有住房时，缴纳个人所得税2万多元，于今年2月份购入新房并缴纳了契税。刘先生在玄武区税务局办税服务厅办事时，提及自己换购住房的情况，工作人员便主动递上印制的宣传册，将税费优惠政策向刘先生宣传，并后续通过电话辅导刘先生顺利办理了退税业务。在电话沟通中，刘先生还询问起新购住房金额小于现住房转让金额时，如何计算退税数额。对此，工作人员也耐心进行了解释，在此种情况下，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
为确保居民换购住房个税退税新政落实落细，玄武区税务局在充分利用税企沟通群、新媒体平台、开辟办税服务厅电子宣传栏等方式广泛宣传的基础上，印制税收优惠宣传册和政策解读二维码，在市民广场、房开企业售楼部、房屋中介等场所进行发放、展示，提升社会面政策知晓度。同时，玄武区税务局利用业余时间加强窗口和12366工作人员对新政策的学习培训，随时接听纳税人的咨询电话，详细讲解政策执行口径、退税申请的具体流程，利用征纳互动平台、电话辅导、短信、直播等形式拓宽“一对一”“点对点”精细宣传渠道，让政策红利快速准确地从“纸上”落到每一位符合条件的纳税人“账上”。黄雨丰
