二

不动产家族信托的特点及优势

（一）不动产家族信托的特点

1、信托行为以不动产为中心

不动产家族信托关系中，信托行为均是围绕不动产所开展的，受托人以不动产为中心进行管理和处分。

2、资产管理方式特殊

不动产家族信托设立后，受托人与其合作的不动产管理人需严格按照信托文件的规定对信托财产进行管理、经营，具体的经营管理方式则包括土地开发、房地产经营、不动产出租等。如果是将不动产作为信托财产设立信托的，受托人虽然名义上拥有不动产的物权，但受托人不得随意处置信托财产，除非委托人在家族信托合同或者是其他指示文件做了特别说明。

3、具有一定的地域限制

通常情况下，为了便于信托设立及管理，不动产家族信托会选择不动产所在地作为信托设立地。然而，由于不动产不可随意移动，

且现阶段各国甚至各地区对本土不动产的投资、转让均作出了相应调控与限制。因此，设立不动产家族信托面临一定的地域限制。如果委托人需要将不同地域的不动产放在同一个信托中，需要充分评估各地不动产规定的差异及其对信托财产管理带来的影响。

（二）不动产家族信托的优势

1、保护财产安全、隔离风险隐患

家族信托有隔离保护的功能，不动产一旦装入了家族信托后，委托人的经营风险、婚姻风险、投资风险、继承风险等都不会波及到不动产。

2、保护房产权益、稳定持有不动产

将委托人个人持有不动产的行为转化为由家族信托的受托人持有，能够保证持久稳定地拥有不动产相关权益，避免不动产交付给个别家族成员后，随意变卖房产、抵质押等行为。

3、保护家庭隐私、便于传承分配

家族信托保密性较强，由家族信托的受托人持有不动产后，公开渠道无法获知不动产持有人信息，则家庭成员间的传承安排和财富分配可在信托中私密安排，个性化执行，保护家庭隐私；也能更好应对将来出售、可能推出的遗产税和房地产税等的安排。

4、保护继承权益、落实分配安排

不动产装入在家族信托内，其经营权、受益权即可分别进行约定。经营可约定由指定家庭成员负责，也可聘用外部专业机构打理；家庭成员可享受居住，收租等权利，不必参与经营，在信托监督下能更好享有收益。尤其适合居住在境外，无法亲自打理境内不动产的家庭成员。

三

不动产家族信托的管理

由于受托人管理的信托财产实际上主要为不动产，因此不管通过何种方式管理，都应当尽到信托管理人的注意义务，谨慎选择合理的方式以及合作的房产中介机构或开发商，以实现受益人利益最大化的目的。

（一）不动产出租

受托人可以根据信托文件的要求及相关法律规定，将信托不动产对外出租，以获得持续的信托收益。将不动产用于出租是不动产家族信托最常见、且比较稳定的管理方式。在此过程中，受托人可以直接操作不动产的出租，也可以聘请专业的房产中介机构进行出租。

（二）不动产的开发、经营

委托人以其持有的土地使用权或相关权利作为信托财产设立不动产家族信托的，可通过信托文件约定受托人对该土地进行开发。由于信托公司为金融机构，不具有开发土地及房地产的能力与资质，可在信托合同中约定由受托人聘请专业的开发商对该土地进行特定的开发，土地开发所实现的收益属于信托收益，由受托人分配给受益人。

（三）不动产的处分

委托人可以通过信托文件的约定，除要求受托人对不动产进行开发、租赁、经营外，还可以对不动产进行处分，从而发挥不动产的最大价值。不动产的处分需要在信托文件中特别注明。在约定条件下将不动产在市场上出售，回款将进入信托专户，按信托合同的约定进行投资、向受益人分配。

（四）将不动产信托过户给受益人

根据委托人意愿，可在约定条件下将不动产过户给指定受益人，实现不动产的特定传承。

四

不动产家族信托的案例及操作模式

（一）国内首例不动产家族信托案例

2014年，北京银行与北京信托合作，由信托委托人宋女士出资设立了单一资金信托，该信托资金购入宋女士名下房产，将该信托受益人设定为其晚辈直系血亲（不包括其配偶）。该信托设立背景为宋女士在北京拥有多套房产已价值过亿，宋女士希望在其身故后这些房产可以顺利传承给后代，并希望在传承的过程中有效避免后代婚变所产生的财产分割风险。通过此种模式，宋女士的心愿得到了满足，但因为不动产转让，涉及税费较高。

（二）不动产家族信托存在的法律障碍

不动产家族信托虽然在不动产的财富传承、风险隔离等方面都有不可比拟的优势，但在实际操作中也会遇到一些挑战和困境。

1、税费成本高

根据《信托法》第十条的规定，我国对于不动产信托登记采取的是严格意义上的登记生效主义，即未登记或未进行信托登记而设立的不动产信托均不产生效力。《民法典》也规定不动产需要办理登记手续。因此不动产家族信托业务的生效需要办理房地产变更登记手续，即委托人与信托公司办理了不动产过户手续。这意味着家族信托的财产中不动产数量越多、价值越高，则涉及的税费也就越高，这会让拥有大量不动产的高净值人群对不动产家族信托业务望而却步。

境内家族信托财产是以受托人名义直接持有，如果以赠与方式将信托财产变更登记到受托人名下，会涉及到较高税费。如果以买卖方式进行变更登记，受托人需要支付交易对价，在普遍以信托公司作为受托人的情况下，财务上将较难操作。除此之外，我国正在进行不动产的统一登记，未来还会对房地产征收房产税。实践中，如将不动产作为信托财产，面临重复征税等问题，一方面，在信托设立阶段，需进行不动产信托财产交付，相关当事人需要缴纳印花税、契税、个人所得税等；另一方面，在信托终结时，相应不动产转移至受益人时，再次面临纳税问题。

2、信托公司经营风险障碍

不动产直接登记在信托公司名下，虽然可以通过处分权与占有、使用和收益权的分割安排，实现财产权与经营管理权的分离，但信托公司在运营过程中容易涉及纠纷和诉讼，房地产在经营使用过程中也容易出现法律风险，信托公司作为专业金融机构，存在因担任不动产家族信托受托人与诉讼产生牵连，所以这也成为信托公司接受委托人不动产作为直接家族信托资产的障碍。

3、流通障碍

作为不动产，为了保值增值及业务发展需要，通常要进行抵押、投资、租赁等各种经营活动。如果把不动产作为家族信托财产，直接放在信托公司名下，无论是信托公司还是委托人，在使用不动产进行抵押时，均会非常不便。

（三）目前常见的操作模式

基于上述障碍，目前常见的操作模式如下：

1、设立资金信托，购买指定不动产

委托人通过设立一个资金信托，将资金作为信托财产交付受托人，受托人依据信托文件的约定或委托人的指示，运用该笔资金购买指定不动产，从而对不动产进行管理、运用和处分。该种模式以信托公司名义购买不动产，可以规避委托人限购的问题。此外，规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题，间接设立不动产信托；将房产放在信托名下，以信托公司名义进行不动产登记，意味着该信托对这些房产拥有所有权和处置权，从而实现了真正的信托关系下的财产转移，而不再是简单的委托管理。

2、通过设立SPV购买指定不动产

委托人出资设立家族信托，家族信托设立有限合伙企业作为SPV，由SPV持有委托人的不动产。若不动产尚未购置，则直接由SPV购买不动产；若不动产已由委托人或其公司持有，则SPV公司向委托人或其公司收购目标房产。受托人担任SPV的LP，不参与实际经营。委托人（或委托人指定的其他主体）担任GP，负责不动产的经营管理。不动产的经营收入由SPV进入家族信托，根据信托合同约定进行投资或分配。

通过家族信托多层次SPV架构专业设计，委托人的不动产并不直接由受托人持有，而是通过SPV间接持有，旨在满足家族信托资产的财产权与管理经营权相分离、信托利益与信托财产负债相隔离、受托人作为信托财产名义所有权人与信托资产经营风险相隔离、财产控制人风险与资产受益权享用相分离等需求。此种模式除规避自然人限购政策外，还有以下优势：

（1）通过SPV模式，可以解决委托人和信托公司共同关心的风险防范和管理控制问题，达到不动产信托各方当事人共赢的结果。

（2）不动产通过多种交易形式装入家族信托项下SPV控制的实体，也可以规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题。

（3）通过SPV间接持有的不动产，可以通过交易架构和税务筹划设计，绕开直接交易，无论是交易税费还是持有税费都大大降低。

3、设立股权信托，购买指定不动产

委托人在设立信托时，其本身并没有持有不动产，而是其实际控制的公司持有不动产，通过将持有不动产公司的股权交付给受托人，设立股权信托，从而使受托人通过持有公司的所有权和经营权，间接持有不动产，而对不动产进行管理、运用和处分的信托。此种模式除规避自然人限购政策外，还有以下优势：

（1）可以规避现阶段因不动产信托登记制度不成熟的问题，同时股权可以完全转移交付，实现信托真正意义下的财产转移。

（2）交易成本降低。不管是直接交付不动产或者设立资金信托来购买不动产，涉及不动产所有权的变更就涉及高昂的变更成本。成本主要在税收方面，尤其是土地使用权的流传涉及高额的土地增值税。那么，通过信托和持有不动产的公司的股权交易，可以避免名义上不动产的权利人的变更，只是进行公司层面股东的变更，不影响公司持有的资产，即不动产仍在公司名下。通过股权变动，受托人可以实际控制、经营公司，从而达到对不动产进行管理、运用和处分的目的。

◉股权家族信托法律实务

◉家族信托常见法律争议研究

◉家族传承信托安排法律实务

◉出租人取回租赁物法律问题研究

◉服务信托及其业务类型法律解析

◉从租赁物角度谈融资租赁合同性质认定

◉资管通道业务所涉法律关系及其责任界定

◉事业合伙人机制法律设计

◉国企监督机制法律研究

本文作者：张凯，河南大学经济学学士、西南政法大学法律硕士，投融资业务部副主任

执业领域：并购重组、投融资法律事务、信托法律事务

主要业绩：

【非诉业绩】先后为郑州投资控股有限公司、锦艺集团控股有限公司、河南万锦地产集团有限公司、郑州欣宇原房地产开发有限公司、百瑞信托有限责任公司、中原信托有限公司、中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司、中国工商银行股份有限公司河南省分行、中原航空融资租赁股份有限公司、河南来顺商业保理有限公司、深圳立潮商业保理有限公司、河南农开投资基金管理有限责任公司、河南联创华凯创业投资基金管理有限公司、河南豫上真格私募基金管理有限公司、郑州市金水区大山培训学校有限公司、郑州千味央厨食品股份有限公司、河南省鸿启企业管理有限公司等提供常年或专项法律服务。为远洋装饰工程股份有限公司在北京产权交易所发行可转换公司债券提供专项法律服务。

【诉讼代表案例】1、代理某国企与民营企业股份转让纠纷案件，该案件被评为2021年度河南省法院十大商事暨涉企典型案例；2、代理某国企与民营企业融资租赁合同纠纷案件；3、代理某房地产企业与某上市公司房地产合作开发仲裁案件。

编辑 | 冯华勋‍‍‍