作者：暴哥
来源：暴财经pro（ID：icaijing123）
这一次，上海走在一线城市的前面。
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517政策之后，全国楼市又迎来最强一轮调整。
517政策：首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%、取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款以支持地方国企“收储”存量商品房……。
楼市的这一套“史上最宽松”组合拳，可谓是“史诗级利好”，最重要的是代表上头的意思，因此一线城市开始的变得蠢蠢欲动。
在力度上，广州、深圳似乎有自己的想法，直接宣布暂不调整房贷政策，而北京调整有点暧昧。这一次上海比较干脆，不在婆婆妈妈，调整的相对比较彻底。
总结一下大致有几个重点：
1、房贷政策，首套住房最低20%，二套是35%；
2、利率政策：首套利率下限干到了3.5%（LPR-45个基点），二套下降3.9%（LPR-5个基点），意思一下；
3、购房资格，全城购房社保5改3，新城人才购房3改2，二胎家庭最多可买三套住房，离异后无房即可买房，全面支持企业购房不限定套数。
4、公积金贷款额度从80W提到160W，多子女家庭贷款最高贷款额度上浮至192万。
一句话概括：门槛降低，利率降低，杠杆拉高，让更多人能来加杠杆买房。
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简单地说一下看法：
首先，上海人的精明，在这次楼市政策上体现得淋漓尽致。
517政策后，广州、深圳第一个宣布暂不执行购房首付降到15%之后，热起来的楼市立马降温，不少楼盘周末看房人数断崖式下跌，成交量也明显下滑。有了广东、深圳打头阵，加之放松效果不佳，上海吸取教训将政策的步子迈得更大了一点。
只能说，穷瞒不得，富遮不了，都是出来卖的就大大方方呗，挤牙膏的政策反而打压了市场信心。所以，这次上海楼市新政，也是“北广深”进一步放开限购政策的风向标，估计用不了太久广深还会公布放松政策。
其次，3.5%利率还是太高，和其他强二线城市低到3.2%的利率有很大差距，依然没有竞争力；
目前，市场预期的利率是2字头，也就是略微高于银行理财水平。随着下一轮存款利率调整和美联储降息的到来，上海等一线城市，3%的利率也不是不可能，只要愿意等。
第三，二孩家庭可以买三套，虽然比北京的五环资格和深圳的关外资格力度要大，但依然没啥用。能买三套房的有钱人也不是傻子，就目前这市场环境和对未来预期，观望的情绪会更多，最重要第三套房一定是改善中的改善，对二手房市场的影响也不大。
另外，这条政策就是一个“买一送一”凑个条数，显得政策很丰富。为啥这么说，先看一组官方数据：
世界上最低的总和生育率，配上全球最高租售比，现在却来一个“多一个孩子可以多一个买房资格”的刺激政策，依然把买房资格视为一种恩赐，只能说上海人民一定会“受之不了”。
第四，虽然上海楼市新政调整的比较彻底，还是有点扭扭捏捏，依旧限制了外地人购买（外地户口，主城区社保5年变3年，郊区3变2），未来还有调整的空间。
站在历史的角度看，当下楼市的政策已经是历史低点，奈何趋势的力量太强大，可能最终这些政策对楼市都将毫无作用。因此，本轮楼市宽松的终点，一定是“因城施策”的政策成为过去，所有城市解除限购。这种趋势已经是不可阻挡了。
当然了，政策的最后会揭露一个现实，以前还可以为自己的穷遮掩一下说政策不允许，现在遮不住了，彻底暴露没钱的事儿了。
最后的最后，提个醒，新政发布后有媒体报道：“上海多个楼盘喊话“今晚不打烊”。
只能说，看看热闹就行，千万不要凑热闹！
政策前期一定会有效果，后期还要观察。做个等等党，有时候也挺好的。别的不说，我们看看香港全面撤辣后楼市也是异常火爆。但是效果仅维持一个月，4月开始中原香港领先指数再次掉头向下，目前已经接近撤辣前地点。
香港的吸金能力绝对不比北上广深差吧，香港的楼市走势可供上海政策后走势参考。
出个政策就反转了，还需要什么经济学？尊重一下客观事实！
说这么，多并非暴哥对楼市极度悲观；相反，现在可能是刚需买房的最好时刻，尤其是对北上广深的刚需来说，永远不要想着买在最低点。
但是买房一定要扭转自己的预期，楼市致富的时代已经过去；踩了坑，买房致穷，翻不了身都有可能。
总而言之，量力而行，千万别好了伤疤忘了疼。
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