上海一公寓被2亿元收购 核心资产易主！中骏集团旗下位于上海核心区的中骏天悦方隅公寓被上海本土企业以2亿元收购，交易方式为股权转让。该公寓位于上海中环真如城市副中心固川路166弄，交通便利，周围总部办公楼众多，主要客群为高净值商务人士。公寓建筑面积7457平方米，是海中骏·天悦综合体的一部分。中骏天悦项目包括四栋7至10层低密度住宅、一栋24层高层以及两栋商办项目，户型涵盖高层、洋房及SOHO。

此次出售的中骏天悦方隅公寓于2019年6月建成并开始招租，拥有152间复式公寓，其中一居室占12%，二居室占88%。公寓基本满租，月租金在9000至12000元/套之间，整体年租金收益达1700万元。按2亿交易计算，每平方米均价为2.68万元，年租金回报率为8.5%，远超上海商业地产平均水平。

核心地段是重资产交易的重要因素，尤其在一线城市，产业集聚与交通枢纽的叠加效应能显著提升资产抗风险能力。在“资产荒”背景下，稳定的现金流成为资本方最看重的指标。长租公寓通过“二房东”模式或“投融建管退”闭环，均可实现现金流的可预测性。

早在2024年11月，市场就有消息传出中骏天悦方隅公寓挂牌出售，当时底价为3亿元，接受股权或产权交易。最终成交价格为2亿元，较当初挂牌价格下降了33%。挂牌价格由卖方根据自身成本、预期利润和市场行情综合确定，并非等同于成交价。此次交易反映出在市场低点，卖家需在价格与流动性之间做出妥协。

此次交易为中骏集团快速回笼资金提供了通道，也为买家提供了即买即收益的资产包。中骏集团近两年债务压力大，为了迅速回笼资金，选择折价出售资产。例如，2023年10月，中骏集团因无法如期支付6100万美元本金及利息而暴雷；2025年4月30日，公司透露预计无法如期支付CHINSC705/02/25到期本息，未偿还金额为5亿美元。

此前，方隅曾通过资产出售的方式退出多个项目，如苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓等。长租公寓通过REITs与轻资产模式双轮驱动，形成“投融建管退”闭环。例如招商伊敦通过公募REITs实现资产退出，而方隅公寓则通过股权转让快速回笼资金。未来，长租公寓将进一步分化，头部企业通过REITs实现轻资产扩张，中小玩家则通过股权转让、资产证券化等方式退出。

酒店资产也从“重资产持有”转向“品牌输出”，国际酒店集团如万豪、洲际等已逐步转向轻资产模式，通过品牌输出、委托管理降低重资产持有压力。无论是长租公寓还是酒店资产，均可通过CMBS、类REITs等方式实现证券化，提升流动性。在这场交易中，卖家通过折价出售回笼资金，买家则以较低成本获取了高回报率的优质资产。在不确定的市场环境中，精准定位、高效运营和灵活退出是实现资产长期增值的关键。