上半年楼市新政盘点 改善型需求主导市场！7月4日，中指研究院发布《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》。报告显示，年初以来，核心城市新房及二手房市场整体保持平稳，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复。下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续。

报告指出，由于目前多数城市限制性政策已经放开，上半年各地政策优化力度趋缓。整体来看，地方主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策。根据监测，2025年上半年全国有约170个省市（县）出台政策超过340条。

在多项政策提振下，2025年以来，核心城市市场整体保持平稳运行。上半年，重点城市改善性住房需求继续释放，开发商顺势推出高品质新房产品，带动上半年百城新房价格结构性上涨1.16%。

从成交量来看，上半年，“好城市+好房子”支撑新房市场整体保持平稳，一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。国家统计局数据显示，1-5月，全国新建商品房销售面积同比下降2.9%，销售额同比下降3.8%，销售降幅较去年明显收窄。

从重点城市新房市场看，分化行情延续，一线城市及强二线城市表现平稳。其中，一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，市场保持较高活力，虽然二季度以来市场有所降温，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长。上半年，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均小幅增长，深圳、广州同比增幅均超15%，二线城市中杭州、成都优质改善楼盘延续较高热度。受供应缩量影响，重点城市可售面积普遍回落，出清周期有所缩短，市场继续处于去库存阶段。

从新房成交特征来看，2025年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善型需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套数占比保持在四成左右，120平方米-144平方米户型成交整体占比首次达到30%，改善型楼盘占据新房市场主流。

以上海为例，今年以来，开发商积极推盘入市，仅5-6月两月就有75个项目入市，其中有20个新盘当天认购率达到100%，尤其高品质住宅入市带动改善需求得到大量释放，高端板块成交占比显著提升。中环以内项目上半年成交5381套，占比21%，同比提升2%，典型改善区域如黄浦滨江、徐汇滨江、杨浦东外滩等涌现出多个热销标杆项目，受到市场欢迎。

头部房企仍保持聚焦核心城市、精准投资的策略，北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市。报告显示，2025年上半年，TOP100企业拿地总额同比增长33.3%。今年上半年，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价，带动上半年300城出让金同比增长27.5%。

二手房市场则延续“以价换量”行情，上半年百城二手房价格累计下跌3.60%。中指研究院报告显示，今年上半年，北上广深、杭州、成都等地二手房成交保持较高活跃度，其中深圳同比增长超30%，北京、上海、广州同比增幅在20%左右；成都、杭州、苏州、厦门二手房同比增长均超10%。

受季节性因素影响，5月以来二手房市场热度有所转弱，6月，一线城市中上海二手房成交在高基数影响下，同比有所下降，北京、深圳、广州增幅收窄；二线城市中成都、苏州、厦门等核心城市同比增长。从价格来看，2025年上半年，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。具体来看，今年以来，二手房市场保持较高活跃度，但在高挂牌量背景下，二手房“以价换量”行情延续，1-2月二手房均价延续去年四季度修复态势，环比跌幅持续收窄，但3月以来环比跌幅再次扩大，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌。

展望下半年，中指研究院认为，6月13日国常会提出要“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，“更大力度”的定调释放了积极信号，预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效。稳定预期方面，稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度，更有利于稳定市场预期；激活需求方面，预计将加大城中村改造房票安置力度，同时北上深限制性政策仍有优化空间；优化供给方面，预计将进一步完善和落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房的政策，改善市场供求关系。除此之外，为稳定中长期市场，城市更新相关政策也有望加快落实，特别是金融支持政策。

报告指出，下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。