项目调查评估范围东至禄盈路，南至东熙里，西至福贤路，北至锦荣里，总用地面积为 26550 平方米（不含东华里古建筑群核心区）。现存建筑总建筑面积（含地上、地下）18870 平方米。

《报告》指出，2006 年，禅城区启动祖庙－东华里改造项目，17a 地块是祖庙－东华里改造项目的 1 号改造地块（含现已改造的岭南天地地块）的项目地块之一。

岭南天地改造整体规划（历史资料）

2007 年 12月，佛山市城乡规划主管部门对 1 号地块出具了设计要点。规划用地性质为公共设施（以办公、商业、酒店为主）、居住用地。

2010 年 11 月 8 日，佛山市禅城区土地储备中心将包括 17a 地块在内的五、六地块按约定交付使用。17a 地块范围内共遗存 87 栋建筑。

项目规划

参考《东华里古建筑群保护规划》（在编）。

建筑限高：新建建筑高度应符合本规划的建筑高度。

控制要求：屋顶（屋脊）高度不得超过 9 米。每一开间面宽不得超过 5 米，外观风貌应与周边建筑相协调。

建筑风格：建设控制地带内新建建筑必须应与文物建筑相协调，延续致密的城市肌理。宜为坡屋顶、小尺度的建筑，外立面宜采用青砖或其他传统材质，沿历史街巷的建筑色彩宜为低纯度的灰色调，不得采用大面积连续平屋顶或玻璃幕墙等与传统风貌不符的建筑形式，新建建筑广告招牌的设置要与传统风貌相和谐。

建筑开间：每一开间面宽不得超过 5 米，外观风貌应与周边建筑相协调。

为维护传统风貌和城市肌理，建设控制地带内的容积率不得超过 1.14，建筑密度不得超过 50%。

02

位于历史文化街区 涉及商住地近2.2万㎡

根据《佛山历史文化名城保护规划（2021-2035）》（在编），项目地块位于祖庙-东华里历史文化街区东部，涉及历史文化街区核心保护范围和建设控制地带，也是全国重点文物保护单位的建控地带。

项目用地 26550㎡，全部在祖庙—东华里历史文化街区建设控制地带内，其中位于位于祖庙东华里历史文化街区核心保护范围的用地面积为 13994.13 ㎡。

且项目位于全国重点文物保护单位东华里古建筑群保护规划建设控制地带范围线内，部分位于核心保护范围线内。

根据《佛山市中心城区控制性详细规划整合规划（一期）》，项目范围涉及CC-A-02-03 编制单元，项目范围内用地分别为商住用地面积 21995 ㎡、文物古迹用地 1015 ㎡、公园绿地 3540 ㎡。

项目进展

2023 年 4 月中旬，项目开启前期策划；

2023 年 4 月下旬，项目开展资料收集整理工作；

2023 年 5 月上旬，制定分类分级价值要素表，开展现状建筑普查及航拍；

2023 年 5 月中旬，编制初步汇报文件及成果；

2023 年 5 月下旬，补充调研，完善汇报文件及成果，形成初步成果；

2023 年 6 月上旬，根据委托单位意见，修改形成征求意见稿。

2023 年 7 月上旬，组织专家现场调研，针对征求意见稿提出初步意见。

2023 年 8 月 30 日，根据意见修改完成专家评审稿，并通过专家评审。

03

收储前为居住用地 现存建筑 99 栋

根据全国第三次土地利用调查数据，项目地块的现状土地利用性质为特殊用地、商业设施业用地，北侧为科教文卫用地、城镇住宅用地，西侧和南侧为特殊用地及城镇住宅用地，东侧为住宅用地。

17a 地块在收储前以居住用地为主。沿福贤路分布部分商业建筑。

《报告》显示，地块内现存建筑 99 栋，包括 12 栋为项目建设管理搭建的临时板房，4 栋文物建筑。

项目地块内建筑年代以清末到民国为主，其中清代的建筑10栋，清末民初的建筑18栋，民国的建筑24栋，1949—1978年建造的建筑10栋，1978年后的建筑25栋。

项目地块内三间两廊式平面布局建筑16栋，明字屋11栋，竹筒屋21栋，其余39栋为现代或其他类型平面布局。

项目地块内建筑类型以民居为主共79栋，商住建筑3栋，商业建筑1栋（当铺），公共建筑1栋（厕所），祠堂庙宇3栋。

项目地块内建筑大部分门窗已缺失，屋面破损，室内阁楼木结构腐蚀等情况，按现代建筑结构规范要求，已不能满足安全使用要求。质量较好建筑（良好使用状态，立面要素完好）3栋；质量一般建筑（立面局部破损，屋面完好）29栋；质量较差建筑（本体或立面损坏）27栋；危房（建筑本体严重损坏或已倒塌）28 栋。

此外，项目地块由于建筑闲置时间长久，已长出许多杂树，主要为构树及榕树，共50棵。榕树树根发达，对部分建筑屋面及墙体侵蚀严重，需及时清理。同时，空地部分也由于闲置时间久远，杂树丛生，部分构树灌木丛已由灌木生长为小树，生长趋势良好。

经核查，项目范围内未发现登记在册的非物质文化遗产；项目范围内现有3处佛山市级文物保护单位，即花王庙、蕺园、忠诚当铺。有一处未定级不可移动文物，即梁敦远旧居。

花王庙

蕺园

项目范围内存在一处历史建筑线索——石巷 54 至 98 号民居群。其中，不可移动文物梁敦远旧居也属于石巷 54 至 98 号民居群其中一栋。石巷54至98号民居群是典型岭南民居建筑群，是禅城区内为数不多的民居建筑群之一。

调查地块内建筑共 95 处（不含文物建筑），其中 12 处为施工临时板房。其余 83 处建筑物为现状保存建筑，经调查评估，其中 A 级建筑有 13处，B 级保护建筑 10 处，C 级保护建筑 26 处，D 级保护建筑 34 处。

《报告》最后指出，对于项目地块的建筑，应采取相关措施对其进行保护，定期安排专人进行巡查。如因建设需求，对其进行改造，尽可能的保留原有历史文化街区的建筑肌理。需按照相关程序进行报备，做好相关保护工作。

街区保护修缮建议

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05

佛山古镇面向全球招募主理人

而在9月24日佛山古镇建设一周年总结推进会上，祖庙街道宣布以“新青年、新经济、新业态”为理念，面向全球公开招募佛山古镇“艺·创街区”主理人。

招募计划将推出市、区、街道自有产权或代管物业作为首期落地载体，总面积超10000m²，超100个古镇空间，旨在进一步提升城市格调，推进佛山古镇更新活化。

其中，佛山古镇“艺·创街区”中的先行垂虹、宝藏任围、岁月莲升三大先导片区，面积超5000㎡已准备就绪。

三大先导片区定位

先行垂虹是年代感老街，是极具潮流感和文艺范的佛山版“东山口”街区商业，业态定位于推进艺术与商业的跨界融合，打造具有精致感与追求潮流艺术文化的新聚场。其主力业态将为艺术空间、 网红消费店、设计工作室。

宝藏任围是清末民初岭南古建群，昔日佛山古镇手工业者作坊的聚集地，也是佛山传统生活和市井文化的缩影。因此，宝藏任围业态定位于打造烟火气与文艺气息兼备的匠心宝藏店打卡地、无边界的休闲社区商业。其主力业态将为文创杂货铺、创意轻餐店、演艺社、Z时代潮玩店。

任围街区里的绿植店Lonely Plant 图源佛山古镇

岁月莲升是国家历史文化名城核心保护街区，是佛山古镇商脉发源地。其业态定位于在地文化主题商业空间，以重构岭南广府美学生活方式，打造中式新势力品牌店一条街。主力业态将为高端品牌形象店、新中式品牌、设计师品牌工作室、国艺传承展示馆。

06

近期禅城区披露的改造项目

值得一提的是，近期禅城区相继公布或批复了一批备受关注的改造项目，涵盖拆除重建项目、整村改造项目等。

仁和仁伍项目

规划商业兼容住宅用地

9月25日，市自然资源局禅城分局公布了仁和仁伍地块控制性详细规划局部调整的批后。

调整内容为，在保证绿地和道路实际功能不变的前提下，结合用地条件整合商业功能地块，完善基层社区级服务设施。

地块规划为商业用地/商务用地/娱乐康体用地，兼容住宅计容总建筑面积≤41250㎡，容积率从4.5调整为6.1。

公开信息显示，地块将打造金融创新中心项目，计划年内动工。据悉，佛山农村商业银行拟将总部迁址于此。

仁和仁伍项目效果图

佛山市交通发展大厦改造项目

规划打造150米+地标建筑

日前，佛山市自然资源局发布了关于公开征询《佛山市禅城区CC-B-02-07-06街坊（佛山市交通发展大厦地块）实施方案（草案）》意见的公告。

按照规划，项目将计划以优质写字楼为核心引擎，以高层次办公人才配套、商业功能完善的生活配套为核心功能，建设集优质写字楼以及商业配套为一体的综合大楼，规划用地性质为商业用地，容积率为5.6，改造后预计年产值约1亿元。

改造后的项目规划高度将在150米到200米之间，可与周边环境形成良好的天际线，有利于打造富有层次感的滨江立面和塑造具有标志性的滨江特色的地区形象。

整个项目拟投入资金约为8亿元，项目开发周期为4年，拟一期开发，拟定开发时间为2024年至2028年。

项目位置示意图

张槎大沙旧村改造项目

规划新增多宗宅地+1所初中

日前，禅城区政府网站发布了关于《佛山市禅城区CC-C-02-02-04,CC-C-02-03-01、03、04、05街坊（张槎街道大沙村旧村居连片改造项目）单元规划》征求地段内利害关系人意见的公告。

规划图显示，改造后的张槎街道大沙村旧村居改造项目将以住宅和工业用地为主，预计将新增至少12宗宅地和一所初中。

同时，还透露了四条轨道线路的走向，其中包括有佛山地铁7号线和广州地铁10号线。

规划图

据了解，项目改造面积163亩，土地用途为居住用地、工业用地、道路用地，计划通过协议出让，该项目前期为大华。

项目航拍图

祖庙鲤鱼沙旧村改造项目

拟投资38.5亿！新建4栋回迁房

9月12日，禅城区发布了《佛山市禅城区祖庙街道文华北路以东、佛山涌以北鲤鱼沙地块城市更新单元规划》地块开发细则修编批后。

同时，从广东省投资项目在线审批监管平台项目备案的公示信息显示，项目拟建设约36万平方米的住宅小区及其配套设施，其中4栋为回迁房，拟建设2层地下室（含人防地下室）。

项目总投资38.5亿元，建设单位为佛山天高峰琪房地产开发有限公司，起止年限为2023年11月01日至2027年11月01日。

广湛高铁佛山站片区

近日，禅城区提出顶格推进广湛高铁佛山站片区建设，同时披露了片区一些列改造项目。

广湛高铁佛山站项目，投资额140亿元，占地面积250亩。

郊边村整村改造项目，投资额57.6亿元，占地面积999.7亩。

敦厚村整村改造项目，投资额124.7亿元，占地面积1020亩。

END

你期待这波改造提升，

能引进哪些新业态吗？

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文章来源:乐居买房