（三）天花和隔断

1.天花

天花在过去的四合院建筑中是室内最重要的装修部分，一般有井口天花、海墁天花之分。等级最高的是“井口天花”，用木头支条纵横交叉，搭成井字形的方格，作为天花的骨架，再在上面放一块一块的木板，板上再画上精美的花草图案。一般只有在宫殿和王府中才做这样的天花，大多数四合院做的是等级比较低的海漫天花，又叫“软天花”，具体做法是用木条、秫秸秆子作龙骨，外面糊一层麻布和白纸或暗花壁纸。以前京城裱糊天花的匠人手艺很高，堪称一绝。也有一些四合院不做天花，直接暴露整个梁架构造，称为“彻上露明造”再涂上金粉等，看上去金碧辉煌。

2.隔断

由于四合院房间一般都是三开间，三间房需要用隔断来分割房屋，一般不用砖墙，而用木隔断，最常见的是碧纱橱、花罩、博古架等。

二、北京四合院的种类

四合院的组合形式有很多变化，一些单进的四合院可以前后串联组合又可以保持各自独立，（“进”在这里可以理解为院子，单进就是只有1个院子）。有的大户人家衰败后可能会将一组院落分割成若干小型四合院一一出售，又或者发迹后，收买邻居的房子，把若干较小规模的四合院组合成多跨落的大型四合院格局，可见四合院同普通住宅之间的巨大差异，因而不同的四合院价格差距巨大。

四合院从等级上来说可以分为府、第、宅。王爷、郡王级别住的叫王府，官员住的叫第（比如和珅的官再大，住所也只能叫“和第”而不能叫“和府”），普通老百姓的四合院就只能叫宅子了，大的叫“大宅门”，小的俗称“小宅子”。

下面介绍市场上常见的几类，仅供参考。

（一）大杂院（平房）：这种房屋一般只有1间或2间，面积一般只有几平到几十平，以前可能是东厢房、西厢房、正房（面积会大点）中的一间，有产权证，无土地证，这部分住宅有一部分是近代建造的大杂院式平房、旧营房和破砖房，多分布在北城和外城（宣武和崇文），还有一部分是由于2002-2003年，政府落实私房政策，将建国后被国有化或者公有化的房屋发还产权，因为在没收的时候，户主基本上只有1-2 个人，而返还四合院时，合法继承人可能就是几个甚至十几个。只好按照人口对房屋的间数进行分割继承，随着时间的推移，其中部分房产又相继进行转让，造成一个四合院中有多名产权人的状况。对于这种被分割的四合院，由于独立使用性较差,与传统四合院的文化风格不同，价值意义内涵也不同，且一般年久失修，维护状况较差，因此与正规的四合院存在较大价差，除存在学区溢价的平房价格会较高。

（二）非标准四合院：包括“三合院”即没有南房的合院，也包括其他无东厢房或西厢房或没有北房的房屋，因带有土地面积，又称作“小宅子”，过去一般是小户人家居住，这类四合院因为土地面积一般较小，一般在100-190平左右，建筑面积一般在100平左右。

（三）标准四合院：北京人眼里真正的四合院除了具备东西南北四面房子外，还要具备两个最显示身份的东西：二道门（垂花门）和影壁，否则最多叫做四合房。我们这里所说的标准的四合院还包括一进四合院，故从规模上看，正规四合院分为一进，二进，三进院，复式四合院（超过三进以上的四合院，即“大宅门”，甚至还带跨院和独立花园）。

单进的四合院，至少也要190平以上，但是院子就很局促了，标准的占地面积是400平左右。而二进一般600平米左右，三进900平米左右。这种标准规制的四合院市场上比较少见。常见的单进四合院在300多平，而三进院甚至有500平左右的，但它东西厢房可能就简化成游廊了。

以目前保存完好的名人故居为例：位于东城区丰富胡同19号的老舍纪念馆，就是单进四合院，占地面积400余平方米，占地虽然较大但形状不规整，可是位置特别好，紧邻皇城根脚底下。位于护国寺街的梅兰芳纪念馆是两进院，但是带后照房和西跨院，占地达到700余平方米。相比之下茅盾故居也是正规的两进四合院且没有跨院，但占地达到878平方米，算是比较大的二进院，形状也特别规整。这还不算最大的，坐落在北京什刹海前海西岸的郭沫若故居也是二进院，但是占地达到惊人的7000平方米，因为它拥有很大的前庭院。北京最有名的四合院，应该算和珅居所-恭王府了吧，总占地61120平方米，三路五进带后花园，光后花园就有2.8万平方米，算是王府四合院中最具代表性的建筑了。

三、北京四合院的价值影响因素

正规的北京四合院一般规模较大, 价值量较高，其价值的大小是由其所处地段、院落的布局朝向、周边环境等诸多因素决定的具体有以下几个方面：

（一）地段。四合院的价值主要体现在位于稀缺区位的土地价值上。地处历史文化保护区内，尤共是皇城保护范围内的四合院是最为珍贵。因为历史文化保护区之外，被旧城改造拆迁的可能性很大,比如位于东城区北总布胡同24号院的“林徽因故居”就因此被拆。从城区来说：一般西城的四合院优于东城优于南城，具体来说：后海、景山、南北池子、南锣鼓巷最优。

（二）布局是否规整。包括土地形状和原始建筑物布局。四合院最好的朝向为坐北朝南，大门设在院子的东南角，占地以矩形或方形最佳。但我们常见的以非标准的四合院居多。而且由于很多四合院存在违建现象，原始格局早被破坏，此时我们需要参考产权证中的平面图和登记表确定建筑物原始布局，这点非常重要，因为如果四合院存在违建，则买受人必须恢复原状后才能办理产证。

（三）土地性质：住宅用地的四合院按是否缴纳土地出让金分为划拨和出让性质。由于17年以前买卖四合院不用缴纳土地出让金也可以正常买卖。因此市场上90%以上在售的四合院都未缴纳出让金。根据《城市房地产管理法》第五十一条：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，故估价实践中需扣除预计的土地出让金。土地出让金的金额一般由国土局根据地段确定，据了解南城一般1.3万/平左右，东四、北新桥1.6-1.9万/平，什刹海则2-2.5万/平左右了（按土地面积计算）。

（四）土地面积:标准的四合院一般面积越大越好，因为土地面积越大，院子就越大，主人活动场地比较大，也有利于住宅采光和通风。而非标准的四合院，因为布局不规整，土地面积越大反而对价值不利。

（五）朝向：四合院的朝向一般指大门与胡同的相对位置，可简单理解为大门的朝向，东、南、西、北都有。如果大门朝北则房屋布局一般为倒座，是最差的朝向，而朝东或朝西一般存在于胡同的两侧或者临着南北向的胡同，这种南北向的胡同一般是因为东西向胡同过长为方便行人出入设置的，故而特别窄，出入十分不便，对价值影响也较大，故而从大门朝向来说南>东>西>北。（朝向一般与地上建筑物布局紧密相关）

（六）建筑材料、色彩、装饰:从建筑现状来看。一座青砖灰瓦、木质出众、朱漆彩画的四合院自然价格不菲，而破烂不堪、私搭乱建的大杂院则只有挂学区的价值了。

（七）周边环境:包括自然生态环境和历史人文环境。包括周边是否有历史遗迹、人文景观、公园和绿地等，也包括胡同内绿化环境及有没有名人故居等。

（八）私密性：由于四合院非常讲究私密性，如果临大街或位于胡同入口，太过吵闹。或者旁边有高大建筑，自家院内被人窥视，四合院的价值就大打折扣了。比如金宝街附近的新建楼房比较多，对周边的四合院有一定的贬损影响。

（九）胡同宽度、停车便利性:北京的胡同宽度小到0.4米，大到9米，正常在4米左右。如果宽度为6米以上，根据北京市市城管委下发的《街巷胡同设计导则》就可以施划单侧停车泊位，有利于业主停车，实际勘查时应关注胡同或周边是否有停车场所，以胡同能停车为优。

（十）实际用途:现在北京很多四合院，临街状况好的被用作商铺，实物状况差的就用作员工宿舍、幼儿园等，装修好点的就用作会所、精品酒店、大型餐饮。实际作为居住用途的反而很少，这种情况一方面是由于经济利益的驱动，另一方面，也是因为大多数四合院没市政暖气和燃气造成居住不便造成的。总的来说保存完好、纯居住用途的价值一般较高，否则面临着较高的拆改建费用。

另外基础设施条件（街道是否有燃气接口、燃气和暖气是否经过改造等）、交通条件、是否存在多个产权人、是否名人故居等。也会影响北京四合院的评估价值。最后，推荐对四合院有兴趣的朋友通过游览名人故居的方式更深入的了解北京四合院和它背后的历史和人文价值。

（国策北京分公司 金晓飞）

参考文献：

1．《北京四合院》贾珺；

2．《四合院的零七八碎》张克群；

3．《评估北京四合院价值有关问题的探讨》王旭东等；

4．《比较法在四合院评估中的运用分析》杨诺。

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