“整个项目最早开盘的时间是2011年10月，主要是卖别墅，均价为1万元/平方米，后期加推的高层均价为6000元/平方米。”上述中介表示，这个时期的购房客多是用于周末自住，定价也比较平稳，这个价格持续到2015年。

变化发生在2016年。

这一年，北京楼市“火爆”，环北京楼市外溢效应突出，环京区域河北燕郊及天津武清都有许多投资客也涌入。虽然天津首创新北京半岛不及河北燕郊的一些热门项目房价涨得那么厉害，但价格也翻番，甚至出现过一房难求的情况。“2016年~2017年，首创新北京半岛有高层一度突破2万元/平方米，别墅则涨至2.6万元/平方米。”

然而，随着限购、疫情等多重因素，该项目迅速降温，房价直线下滑。

2017年3月31日，天津正式发布楼市限购政策：在天津拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在天津（滨海新区除外）再购买新建商品住房；非天津户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。

由于大量客户来自北京，新政出台后满足条件的客户骤减，高层的二手房源在2017年~2018年间，单价跌至1.2万元/平方米，别墅跌至1.5万元/平方米。

值得注意的是，天津在2018年5月16日发布的“海河英才行动计划”又一定程度为该项目带来了一定流量。

“我在北京工作但没有北京户口，考虑到未来孩子落户和读书十分麻烦，于是通过‘海河计划’在2018年落户了天津。在中介的介绍下，我发现了这个离北京最近的天津项目，可以解决我面临的所有问题。” 项目业主李先生告诉记者，当天来看房的时候，售楼处几乎坐满了人，还有一辆辆的看房车拉着人进来。

2019年下旬，李先生在售楼处购买了小区内名为禧瑞琨庭项目的房源。当时69平方米的一套两居室，单价是1.68万元/平方米，总价是116万元。此时当地其他项目的二手房源单价也在1万元~1.2万元/平方米区间。

随后，是疫情肆虐的3年，从2020年~2023年，首创新国际半岛内二手房源价格一路下滑，在2022年年底，二手房源价格基本“腰斩”。进入2024年，禧瑞琨庭仍有新房在售，首创置业将该项目单价降为7000元/平方米左右，一套69平方米的两居室总价仅需49万元左右，二手房源降价则更甚。

“现在的价格可以说是底部了，自住很合适，但仍不建议投资。”上述中介人士向记者诚恳表示。

“环京睡城”

该项目锁定的目标客群

多为“北漂”人群

“与投资客不同，我当初在这里置业就是为了居住，虽然价格确实亏了很多，但心态倒也算平稳。”住在李先生楼下的一名业主告诉记者，当时购房也是为了把天津集体户口迁到个人户口，这样也就有了小孩在身边读书的机会。

该业主表示，这个项目比较方便的是配套了几所学校，可以让孩子从幼儿园读到高中。这边的学校包括，高村首创优才幼儿园、高村镇学府道学校（南开公能教育实验学校）、黑利伯瑞国际学校、天津市新城高级中学等。“中途如果能有好的发展，再搬家也不迟，这也算是现在最好的选择了。”他坦言。

与众多真实居住在首创新北京半岛的业主一样，他的工作在北京，每日往返于北京和天津之间。“小区距离我工作的地方开车也就40~50分钟，这个通勤时间在北京是完全可以接受的。”李先生说。

从“新北京半岛”这个项目名字上可以明显看出，该项目锁定的目标客群多为“北漂”人群。从位置上看，该项目所在的天津市武清区高村，紧邻北京市通州区，驾车上高速后3分钟就带到通州区永乐店检查站，是天津离北京最近的一个区域。

记者通过导航APP查看，从亦庄核心区出发，开车30分钟可以到该项目，从北京国贸出发，不堵车40分钟可到。“小区有进京的半岛班车，每个工作日早上6点20分到9点30分有若干趟车进京，目的地是北工大地铁口。下午5点30分到7点40分左右，有从北工大地铁回来的班车。”上述业主介绍。

该项目如今的入住率如何？

商业配套没有完全成型

几乎没有任何娱可言

一名小区的物业人员向记者表示，“禧瑞琨庭因为2019年才开盘，现在也没有销售完毕，所以目前只有80多户业主入住。但梅诺卡小镇、伊维萨小镇、采薇雅苑等其他老小区，入住率基本已经达60%左右。”

尽管如此，“环京睡城”的印记仍旧明显。

“白天只有老人和小孩在这里，大家都去上班了。”李先生坦言，而且因为近几年的疫情，此前跟我们说好的一些商业配套也没有完全成型，周边的配套仅能保证日常的生活，几乎没有任何娱乐可言。好处是，这里的物价也比较便宜。

对于该项目的入住率、后续的配套规划，中国房地产报记者联系了首创置业华北区的相关的工作人员，该工作人员表示，项目的地块和产品线都比较多，需要先整理一下问题。

截至发稿，记者未收到回应。

发展几何？

实际上，不只是首创新北京半岛项目，整个环京区域楼市近几年都进入了冰冻期。

2021年，有报道称，环京地区的河北香河房价出现了 “膝盖斩”，单价直降近 70%，于是出现了有业主将房子“白送”的情况。“我是首尔林荫大道的房主，因还款压力太大，房子想免费送给大家，只需要你把尾款帮我还了就行。”

2023年，重仓环京的房企隆基泰和集团和华夏幸福先后宣布破产重整。

再看天津武清区整体的楼市状况，根据房天下数据，从2021年至2024年的3年间，武清整体二手房价格一直呈现下滑趋势。今年5月，其区域成交为1090套，成交量下滑了16.42%。

对于这类项目的境遇，北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受记者采访时坦言，“导致这类项目价格‘膝盖斩’及成交下滑的深层原因无非有两个：首先，全国楼市整体仍处于调整期，老百姓对于房地产市场的信心普遍不高，一二线城市楼市尚且还未修复，依赖于北京发展的环京项目受到的影响自然更大；其次，任何地区的楼市发展都需要考虑人口和产业问题，原先环京地区存在不少污染较大的老产业，近些年逐渐迁出，而新型产业的迁入和发展还需要时间，这些直接影响着人口流入和楼市发展。”

可见，无论是整个区域还是单个楼盘，只有人口和产业发展相结合，才能长期稳定健康发展，而这些正是环京区域众多项目所缺乏的。

不过，从长远来看，首创新北京附近产业的确有一定潜力。

在距其1.9公里处就是武清开发区高村科技创新园这一新地标。按照规划，该地标以及周边方圆数公里地区，是京津冀发展大数据产业的核心高地。根据官方介绍，创新园已入驻数据产业关联企业240家。

入驻企业中包括中国铁路主数据中心、中国电信京津冀智能算力中心、中国联通数字科技产业园及国内领先的IT基础设施服务提供商万国数据等。

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