近日，河北迁安市天洋城小区业主反映，该小区物业存在以电梯卡限制未交费业主使用电梯的情况。一名住户表示，该小区每栋楼有两部电梯，其中一部从地库上楼的电梯装上了梯控，需要刷卡才能使用；另一部电梯则自由使用。没有交物业费的业主不能使用电梯卡。今年1月，业主向迁安市住房和城乡建设局反映了这一情况，住建局向物业发出了责令整改通知书，但至今仍有一部电梯需交物业费刷卡才能使用，给业主生活带来极大不便。

6月14日，该小区物业公司负责人解释称，物业费包含了电梯维修费和能耗费，这样是为了保护电梯，降低损耗。现在每栋楼两部电梯中，一部是缴费业主可以使用的电梯，另一部是所有业主都可以使用的电梯。迁安市住房和城乡建设局物业管理中心工作人员表示，之前发出的责令整改通知是依据市场监管部门的规定（《河北省消费者权益保护条例》），物业管理部门没有相关法规能够针对物业公司的做法进行管理。此后，住建局也在督促业委会进一步协商拿出方案。难题在于，如果取消梯控会有缴费业主认为损害了他们的利益，让工作陷入两难。

天洋城小区一名业主透露，该小区有24栋高度在18层到34层的住宅楼，总共6000余户居民。一些业主因对物业公司不满意而不交物业费。每栋楼有两部电梯，物业公司在一部电梯里装了梯控，给缴过物业费的业主发电梯卡，刷卡才能使用。需要刷卡的电梯是从地库直通楼上的，另一部电梯则是从一楼上楼。如果没有电梯卡，车停在地库，就要先爬楼到一楼，再上电梯。另一名业主补充说，前任物业公司在2021年就给电梯装过梯控，当时不交物业费两部电梯都不能用，引发了居民强烈不满。新一任物业公司自2021年起开始管理该小区，并陆续加装、启动梯控。2022年3月业主向住建局反映过此问题，随后又多次反映。今年1月，迁安市住建局向物业公司发出了责令整改通知书，但5个月过去了，小区电梯依然没有取消梯控。

记者获取的责令整改通知书显示，福建大名城物业管理有限公司迁安市分公司涉嫌违反《河北省消费者权益保护条例》第三十二条第二款的规定，被要求立即停止违法行为，并于2025年1月9日前改正，取消限制业主使用电梯的行为。然而，小区电梯依然没有取消梯控。

多地都曾出现类似的物业费捆绑电梯使用的情况，住建部门的公开答复都是这样的做法不合法。连云港市海州区人民法院曾发布一起案例，某小区物业管理公司将缴纳物业费与电梯门禁卡绑定，业主陈某诉至法院，最终法院判决物业公司立即停止将物业费用和电梯卡绑定的行为，停止电梯按键的楼层限制行为。法官解释，根据民法典规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。门禁电梯是房屋的一部分，所有权归业主所有，而非物业公司，物业公司无权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入。物业公司和业主之间是服务关系，如果业主不能按时按约交纳物业费，物业公司可以通过法律途径解决，但无权利用门禁、梯控等措施逼迫业主交费。

浙江铁券律师事务所高级合伙人张永辉律师表示，物业费属于服务合同债权，电梯使用权属于物权，二者法律性质不同，物业无权以限制物权实现债权。即使部分业主欠费，物业也应通过诉讼等合法途径追缴，而非“捆绑”公共服务。电梯属于建筑物共有部分，业主依法享有共有和共同管理的权利。物业公司未经法定程序擅自加装梯控或将其与物业费绑定，构成对业主物权的侵害。民法典第944条明文禁止物业以停水、停电等方式催缴物业费，法院判例明确将“限制电梯使用”纳入此类禁止行为。河南泽槿律师事务所主任付建认为，民法典明确规定物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，限制电梯使用同理不可取。所以，催收物业费与电梯使用权不能挂钩，物业应通过合法途径如催告、诉讼或仲裁来催收。业主可向当地房管部门投诉，投诉不成则可推动成立业主委员会，加强业主与物业谈判的筹码。物业拆除梯控、恢复电梯正常使用，若因限制使用遭受损失，业主还可主张赔偿。